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以案说法：自建房的拆迁如何得到补偿？

在农村房屋拆迁过程中，拆迁补偿一般是按照房屋产权证上的面积来进行补偿的。然而，实践中，有许多被拆迁房屋是农民自建房屋，没有产权证。那么，这类房屋能否得到补偿呢？下面，由李三勇律师亲自代理过的一起案件来说明一下自建房屋如何得到补偿的问题。

【案情简介】

2009年10月23日，天津市蓟县建设委员会向蓟县市政园林服务中心核发了蓟县新城溪旺路建设工程项目的《房屋拆迁许可证》。这一“溪旺”工程的展开，带给蓟县若干村民和平生活之“希望”的颠覆。张力宁（化名）便是这群以共同命运开始的被拆迁人之一。

张力宁家总建筑面积达368平方米，然而拆迁人称仅对其中的58平方米进行拆迁补偿，理由在于其他面积的房屋均为张力宁私自建设，属于违章建筑！几经谈判无果后，张力宁决定法律维权，经朋友介绍，于2010年1月初向李三勇律师求助，希望依托这一维权之旅实现回迁三套两居室房屋的目标！

历时四个多月，展开了多轮行政复议、行政诉讼之程序的角逐，经过了法官、市建委干部、区城管人员、拆迁人之间的斡旋，挡住了强制拆除违章建筑的惶恐，该案终以委托人期望值的实现而圆满终结：2010年5月中旬，拆迁人对张力宁进行了三套两居室的房屋安置。

【办案经过】

介入该案伊始，李三勇律师即意识到实现委托人期望值的障碍因素在于多达310平方米的自建房的拆迁受偿可能，而这一可能在张扬的拆迁人面前显得煞是渺小！如何实现这一目标？

维权第一步：主动复议赢先机！

与委托人进行充分沟通之后，李三勇律师决定以行政复议拆迁许可证为维权第一步，遂于1月中旬向天津市建设委员会递交了复议申请书，并于调查阅卷后拟就一份拆迁许可违法的法律意见书，直呈被复议主体蓟县建设委员会在审批拆迁许可证过程中存在审批文件不齐全、准用法律文件有瑕疵、许可前置要件《建设工程规划许可证》、《国有土地使用批准文件》缺失等重大违法问题，属于违法发放拆迁许可证的违法行 政行为，应依法予以撤销。

这一历时一个月之久的大动作挖掘了拆迁程序的严重不适法性，使得委托人一方开始扭转零起点的被动局势，也引起了天津市建委的相当重视，开始出面做拆迁人的工作！拆迁人不得不又开出条件，给一套二居室，另外再给40多万元的货币补偿。初战告捷后，李三勇律师又仔细分析了当前的状况，最终与当事人协商不能妥协，遂决定以办案第二计继续开展施压计划！

维权第二步：拆迁许可复议转规划许可复议！

第一步的实施使得李律师掌握了大量拆迁人拆迁程序违法讯息，据此，李律师于2月底将核发《建设用地规划许可证》的天津市规划委员会复议至天津市人民政府，并于调查阅卷后拟就建设用地规划许可违法的法律意见书，围绕《建设用地规划许可证》核发程序不合法、审批材料不齐全及《建设项目规划许可及其他事项申报表》不合法等主线缜密论述了规划许可行为的法效力欠缺性，请求予以撤销。

这一复议的作出，将拆迁人面临的拆迁许可违法之单一压力裂变为规划许可与拆迁许可违法的双重压力！

维权第三步：沉着应对“强拆违章建筑”危机！

面对上述的双重压力，拆迁人权衡再三选择了铤而走险，欲通过蓟县城市管理监察大队强制拆除张力宁自建的310平方米房屋！随后，蓟县城管给张力宁送达了《拆除违章房屋房屋公告》，并在《法制日报》上进行刊登。张力宁一家陷入紧张中，当天就将此事告知了律师。

李律师通过分析，一方面告知委托人不必太紧张，要想拆除违章建筑也需要履行一定的程序，而且城管是无权认定是否属于违章建筑的；另一方面在对张力宁自建房的性质以及法律地位进行系统分析之后，拟就了《关于张力宁案件城管下发拆除违章房屋公告的处罚的法律意见》，指出蓟县城管大队依据《天津市市容环境卫生条例》对张力宁自建房进行行政强拆欠缺法定要件；张力宁自建房建于20世纪80年代，尚不存在规划部门审批程序，因而不构成违章，并且已事实存在逾20年，超过了法律规定的除斥期间；蓟县城管大队依法并不享有违法建筑的认定权以及拆除违法建筑的行政执法权。

收到这一法律意见书以后，蓟县城管大队知道本来想通过此种方式给当事人施加压力的效果没有达到，遂几次约律师谈判，并组织了几次谈话。在李三勇律师有步骤的谈判方式下，城管大队不得不明确表态不会再次拆除张力宁的自建房。“强拆违章建筑”危机被成功瓦解！

维权第四步：起诉拆迁许可证！ 

拆迁许可证虽然存在多处严重违法之处，但是在政府主导拆迁的中国，李律师知道通过复议撤销拆迁许可的几率微乎其微！2010年3月下旬，一度中止拆迁许可复议审查的北京市建设委员会作出了《行政复议决定书》，维持了蓟县建设委员会所作《房屋拆迁许可证》。面对这一复议结果，谁将陷入最终的尴尬境地？

并未气馁的李律师选择了依法对被维持的拆迁许可证提起行政诉讼，以拆迁许可的行政行为是在未取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用批准文件》的情形下做出，且《资金证明》、《环境影响审查批复》等相关申请文件不完全，违反了法定程序和实体规定为由，诉请大兴区法院判令撤销。

该诉讼将拆迁许可行为的违法审查压力升至最高点，故而使得主审法官亦本着融解纠纷之初衷，多次组织了调解工作，向作为第三人的拆迁人提出调解建议——对张力宁安置二套两居室房屋，并补偿货币20余万。然张力宁仍然坚持要三套两居室。

春夏之交的2010年5月，对于拆迁许可之诉与规划许可之复议双重压力挥之不去和强拆计划被粉碎的的拆迁人开始主动与张力宁接洽，几轮谈判下来，双方即以三套两居室的产权调换达成迟来的《拆迁补偿协议》！而复议与诉讼则被欣然撤回，又一场拆迁利益角逐下的强弱博弈落下帷幕！

【律师评析】

张力宁一案虽历时较短，却来得短小精悍，高潮迭起！从维权胜算的零起点到最终的满意而归，充满了法律人所独有的敏锐智慧与处事不惊！李三勇律师悉心采取了复议、诉讼、谈判等诸多法律手段。综而观之，其着力点包含以下三点：

第一，常规手段的优先运用。 

一般情形下，介入拆迁维权案件之初，委托人与代理律 师所掌握内容有限，而因行政复议、行政诉讼的程序特征、恰能弥补这一信息资源的不对等，所以这两种公力救济方式就成为最为常规的维权方略，且常宜于优先适用。本案中，李律师正是在拆迁许可证的行政复议过程中通过阅卷发现了规划许可证与国有土地使用证等拆迁许可前置行政行为系嗣后补办而构成严重违法，从而为后续系列法律运作奠定了有力基础。

第二，精准法律意见的提出。 

本案中一度出现的最大风险即在于城管大队欲将张力宁自建房作为违章建筑强制拆除！这一风险的化解得益于李律师及时作出的法律意见书，其对张力宁自建房的法律性质、城管大队的强拆权限等方面所为的入木三分的剖析有力地阻止了拆除违章建筑的行为，并为最终的谈判赢得了机会！

第三，新生筹码的充分利用。 

一项纠纷的解决，或者通过达成共识，或者通过一方对另一方的征服！本案中纠纷的最终解决乃依靠前一方式。但在拆迁纠纷中，共识的达成需要一个前提的具备，即处于弱势谈判地位的被拆迁人掌握有足够的筹码。谈判的筹码越多，谈判获益的几率越大。然而，获取筹码的过程并不能一蹴而就，而需要维权全程中的发现与积累。一旦遇有新的筹码，则应当加以充分利用！结合该案而言，对拆迁人拆迁程序的漏洞的发现，对城管越权强拆行为的刑事立案，均大大地为后续维权增加了筹码。

作为被拆迁人，大多数人们并没有太多的利益期待，而只是希望既有生活水准不因拆迁而有所削减甚或变得毫无保障。然而，如此的希望有时也难免被悬空。如何使自己的被损利益得到法律救济便对应成为这部分失权人们做出种种选择的出发点。在若干种救济选择中，法律救济应当是最有力度、深度的备选项。

李三勇律师

北京市律师协会会员

中华全国律师协会会员

北京朝阳律协行政法委员会委员

政法大学研究生院模拟法庭指导老师

山西卫视《顶级咨询》嘉宾律师

央视CCTV-12《我是大律师》嘉宾律师

北京市盈科律师事务所股权高级合伙人

北京市盈科律师事务所行政诉讼部执行主任

盈科律师事务所行政法与行政诉讼法专业委员会主任

业绩概述：

李三勇律师执业以来，承办了大量诉讼及非诉业务，足迹遍布大江南北，积累了丰富的实务经验和广泛的社会资源。先后担任数十家各地政府、企事业单位的法律顾问和多位社会名流的私人律师，以高质量的服务获得客户和相关部门的广泛好评。办理的部分案件引起国内外媒体的关注和报道，并和多家媒体、网站保持着长期合作。

李律师理论扎实，经验丰富，口才雄辩，善于谋划，富有正义感和社会责任感。善于创造性地融通法律各学科理论，结合实务经验，巧妙处理法律事务，并能够从客户的行业特点、案件细节及客观实际出发，以风险防范为主，使客户利益最大化。

李三勇律师团队专业领域：

一、行政复议、行政诉讼与非诉（征地拆迁、行政许可、行政处罚、行政强制、行政决定、行政听证、行政公开、国家赔偿、政府采购、政府法律顾问）。

二、房地产、建筑法律事务。

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