刑辩律师

城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权是对私权的尊重

国务院部委对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”中“关于农村宅基地使用权登记问题”答复明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

长久以来，政策关于农村宅基地的政策一直是城镇户籍子女可以继承农村宅基地上房屋所有权，不能继承宅基地使用权，房子不能翻建，房屋倒塌，宅基地收回。这也是计划经济体制下，宅基地在城乡之间不流通，作为城乡土地双轨制的延续的例外存在；也成为我国法律坚持房地一体原则的例外。

我国现行法律一贯坚持房地一体原则，房地产交易也是“地随房走，房随地走”。《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地是可以被继承的；但是农村宅基地不能单独继承。

农村宅基地很长时期以来作为房地一体原则例外，除了城乡土地双轨制因素外，不乏坚守18亿亩耕地红线，以及维护城镇房地产秩序考虑。

改革开放四十年，社会经济发生了翻天覆地变化，城市居民凭借房屋抵押和交易，家庭资产保有极大流动性，城市经济持续繁荣，城乡差距不但没有缩小，在某些方面，差距反而在加大。坚持宅基地只能在集体经济组织成员间流转，确实保护了集体经济组织成员的集体土地权益，但是禁锢了农民房地产资源，直接导致农村房地产不具备流动性，不能拿来包括转让或者抵押，通过流动创造价值。无疑使农民相比城市居民少了一个非常重要的融资工具和途径。进一步加剧了城乡居民融资能力差异。

近年来，一方面，城市房地产价格居高不下；另一方面，“农地入市”，盘活农村房屋和宅基地，增加农村经济的流动性和活力，都成为迫切需要解决的问题。这是打破城乡壁垒的一个社会和经济机遇。城市房地产持续繁荣，失去宅基地的农民，理论上可以响应政策号召，进城买房，不是必须保有宅基地才能保障居住。城市居民可以购买集体土地房屋，实现居有其屋，解决城市低收入居民居住问题。很重要的一个方面，农民能够拿宅基地上房屋抵押和流转，获得融资，发展新型农业，或者从事工商业投资，甚至可以去城镇买房。

与其说政策变化是政策推动，不如说是社会发展阶段的产物。有些地方已经开始了“先行先试”。

农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。这从产权登记和法律层面扫除了宅基地城乡之间流转的障碍，使之成为现实和可能。

市场的力量是巨大的。统一的大市场势不可当，一些阻隔或不利于城乡市场统一的因素会被逐渐抛弃。城乡统一和城镇居民以及农民的差异的消失都是历史发展的必然。不但城镇居民可以继承农村宅基地使用权，未来城乡居民可能都可以自由选择在农村购买宅基地建房，也可以选择在城镇买房。

毕竟，宅基地是居民的私权。法律对私权的享有和行使不宜有过多的限制。