刑辩律师

不可抗力对租赁合同影响

新冠肺炎爆发突然，疫情防控也是坚决果断，中国的疫情的迅速得到了控制。疫情凶猛，防控措施雷霆有力，但也深刻影响了社会生活的方方面面。出于疫情防控需要，新年开工比较晚，大量的租户付着房租不能开工，着实着急。

万达主动减租，也有个别临街商户想借机转型，关闭门店，也来主张不可抗力要求解除租赁合同。主张不可抗力解除租赁合同的商户其实是想以不可抗力为掩护，达到违约和单方解除合同的目的，其诉求显然不合理。

我们首先来看，疫情防控只是延迟了复产复工，现在已经全面复产复工了，临街商户都可以正常开门营业了，其租赁房屋的使用不存在任何障碍。

《合同法》第117条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

不可抗力是不能预见的。不可抗力是当事人在订立合同时候，无法预见的突发的偶然事件。比如突发山洪、火山喷发等自然灾害，以及象法国爆发的游行示威等社会现象。以上都是合同当事人无法提前预知的。

不可抗力是不能避免的。之所以称之为不可抗力是合同当事人无法采取措施避免的，再孔武有力的人也无法组织火山喷发等自然灾害发生；同理，商事合同当事人是无法避免战争爆发的。

不可抗力是不能克服的。如果能够克服就不是不可抗力了，不可抗力是当事人靠人力是无法克服，无法捂住即将喷发的火山，也无法将法国罢工游行一巴掌拍回去。

合同里有无约定不可抗力，不影响直接援引不可抗力法律规定。不可抗力作为法定免责事由，具有强制性，可以直接援引不可抗力免责，不以合同约定为免责的前提条件。

不可抗力是法定免责条款，不能约定限缩不可抗力的范围，但是可以约定比法律规定更为宽泛的不可抗力范围，超出部分为约定免责条款。正是考虑不可抗力的强制性免责效力，合同当事人不能部分排除不可抗力的适用。但是，当事人可以根据意思自治原则创设新的超出法律规定范围的免责条款作为不可抗力条款。

不可抗力是强制性免责规定，当事人不能约定排除不可抗力使用。法律强制性免责条款当然不能用合同当事人自由约定予以排除。不可抗力免责是考虑到超出了合同当事人能力范围外的突发事件，造成合同违约，无人有责任，根据责任自负归责原则，自然不能要求没有过错的一方承担违约责任。这也是充分平衡各方利益，确保社会关系的平衡和公平的需要。

我们再来看临街铺面租赁合同，虽然遭遇了非冠肺炎这一不可抗力因素，但是非冠肺炎没有造成租户无法使用租赁房屋的结果，那么，这一不可抗力因素就可以被忽略。假如非冠肺炎造成房屋倒塌或者成为危房等等，不能使用，它才构成可以免责的不可抗力因素，才可以解除租赁合同。这就是合同法第117条规定的“因不可抗力不能履行合同”。只有不可抗力导致不能履行合同的时候，该不可抗力才能成为免责事由。可见本次非冠肺炎不成为多数租赁合同的不可抗力事由，合同还是要继续履行才是。这不仅是合同全面履行的要求，也是民法诚实信用原则的要求。

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