李艳波的空间

开发商是否有权出售属于全体业主所有的小区车位

随着私家车的增多，小区的车位变得日益紧缺，其权属也越来越引人关注，因车位引发的纠纷也日益增多，在《物权法》出台前，我国还没有相关法律对车位归属问题作出规定，在司法实践中认定车位归属主要考虑以下因素：1、规划设计批文、土地出让协议及测绘部门的相关文件对车位配置规定；2、车位的建设成本是否计入商品房销售价格，车位面积是否计入公摊面积；3、按照“谁投资、谁受益”原则进行认定。但是《物权法》对车位的规定也是比较原则化，在处理车位归属纠纷时，仍然会产生争议。

龙都公寓是某某城市的一个高档住宅小区，该小区的开发商在销售住宅时曾向购房人承诺，该小区将配建底下停车库供业主无偿使用。但业主购房入住后，开发商却违背承诺，要求业主必须购买车位才能取得停车权，后开发商陆续以6万至10万的价格卖掉了大部分停车位，其余车位以每个车位每月100元的租金向业主出租，后该小区业主委员会对开发商做法提出异议，并诉至法院。

法院审理查明，该小区土地使用面积与分摊面积一致，开发商不再享有该小区的土地使用权，而开发商所建的车库属于该小区的公共配套设施，属于建筑物的辅助设施，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，开发商不再享有车库的处分权。因此，车库建设费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为违背了诚实信用原则，于是法院判决开发商将地下车库移交给业主委员会管理，并由该小区全体业主享有地下停车库权益。

律师评析

从实践中看，小区停车位可以分为三类，第一类是规划用于停放汽车的车位、车库，第二类是不在规划内、开发商利用地下空间改造的车库，第三类是占用业主共有的道路或者其他场地的车位。

第一类规划用于停放汽车的车位、车库，该车位、车库和商品房一样要计入整个地上的建筑面积。一般来说，该车位、车库都可拥有独立的产权，既可以单独核发所有权证，也可以与商品房合并核发产权证。根据《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由于房地产行业的供需不平衡、信息不对称等因素，对于规划用于停放汽车的车位、车库的归属以及使用方式基本上都是开发商说了算，业主不具有实质性权利。

第二类不在规划内、开发商利用地下空间改造的车库，这类车库无法取得独立的产权证。在判断该类地下车库是属于全体业主所有，还是开发商所有时，应当区分地下车库的建设成本是否进入商品房销售价格、地下车库面积是否进入公摊面积，根据“谁投资、谁受益、谁使用”的原则确认地下车位的归属。该类地下车库如果属于开发商所有，由于无法取得产权证，根据《城市房地产管理法》的规定，该类地下车库是不能直接进行销售的，一般都是通过租赁或者使用权转让形式供业主使用。

第三类占用业主共有的道路或者其他场地的车位，毫无疑问，该类车位归全体业主所有。车位归全体业主所有，并不意味着就可以免费或者随意停车，还是应当由业主大会决定该车位如何使用及收费，并委托物业管理公司进行管理收费，收费在扣除物业管理公司收取的车辆管理费外，剩余收入归全体业主所有，可用于补充专项维修资金，亦可用于弥补物业管理费开支，但是需要业主大会同意。

廊坊李艳波律师  电话13931640189 QQ735068247

邮箱：liyb661@sohu.com