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《委托建房协议》应为无效协议

 最近一段时间经常接到咨询购房者与开发商签订《委托建房协议》是否有效以及如何维权的问题，那么本律师就从出现该问题的一些背景出发谈谈该协议的效力问题。

    最近商品房市场随着国家宏观调控措施的实施呈现低迷态势，很多房地产开发商想尽办法将还没有开工或者在建房屋销售出去，这里也有几个原因导致开发商要求签订该协议，一是开发商由于资金紧缺，资金不足。二是开发商为了提前锁定购房者，不管哪种情况，总之购房者的钱是已经进入了开发商的腰包。开发商提前用了购房者的钱，但很多开发商并没有按照协议的约定履行该履行的义务，例如不按时开工，不按时交房，交付的房屋存在重大质量问题等等，这些都是在签订委托建房协议时难以预测的，因此，签订该协议就为日后的纠纷埋下了隐患的种子。

    那么《委托建房协议》的效力如何呢？我认为该协议应属于无效协议。

    第一，从该协议的目的以及标题来看，购房者与开发商签订的实际上就是委托合同，那么根据《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，从该条的规定可以看出，委托人委托受托人处理的事务必须是委托人自己可以为之的事务，也就是说购房者应当是自己可以建造商品房的，只有当购房者自己有权利建造商品房的时候才可以委托他人代建，但法律规定，对于商品房的开发和建设只有房地产开发公司能做，其他人是无权开发和建造商品房的，从这个角度看，购房者与开发商签订《委托建房协议》的前提基础条件都不具备，也就是说购房者不具有自身开发和建设的条件，因此也就不能委托他人代建。

    第二，购房者与开发商签订的《委托建房协议》本质上是一种预售行为，开发商收取了一定的预付款，实际上属于开发商提前向购房者销售商品房，根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商只有在取得商品房预售许可证的情况下才可以对外销售，显然开发商这种变相销售房屋的行为应是属于以合法形式掩盖非法目的，根据《合同法》的规定，也应当是无效协议。

    第三，根据《合同法》第三百九十九条的规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，但根据实际情况，开发商是完全根据自己的意愿来设计和建造商品房的，并不是按照委托人的指示来处理委托事务的，因此，《委托建房协议》也是违反了委托合同的宗旨，显失公平。

    根据以上几点，我认为这种《委托建房协议》应当属于无效协议，因此购房者可以通过法律途径确认该协议无效，从而要求开发商依法返还交付的购房款，实际上购房者在签订委托建房协议的时候交付的预付款属于购房款，而不是《合同法》中委托合同的委托费用，购房者与开发商之间属于买卖关系，而不是委托关系，因此，从本质上讲，这种《委托建房协议》无效。

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