李艳波的空间

案情简介

    2010年11月2日，张某与河北某房地产开发有限公司（以下简称开发公司）签订商品房买卖合同，合同约定由张某购买开发公司开发的商品房一套，约定建筑面积为115.30平方米，总价为856562元，该商品房于2011年10月30日前将验收合格的商品房交付给张某，并约定对房屋面积以交房时测绘为准。合同签订后，张某按期支付了首付款并办理了银行按揭手续。2011年10月20日开发公司向张某送达了入住通知书，但在入住通知书中通知张某补交房屋面积差价款23000元，张某拒绝补交，这种情况下开发公司拒绝交房，于是张某向法院提起诉讼，要求开发公司交付房屋并承担逾期交房违约金。

律师意见：

    1、首先张某与开发公司签订的商品房买卖合同是合法有效的，开发公司应当按照合同的约定将符合验收合格条件的商品房交付张某使用。

    2、合同中约定房屋面积以房管部门实测面积为准，实际测绘的面积差异应当以合同约定的面积计算依据为基础，但张某与开发公司签订商品房买卖合同约定是的建筑面积，而商品房的建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积组成，合同并没有约定套内建筑面积是多少，公摊面积是多少，这就会直接导致实际测绘的建筑面积增大有可能是套内建筑面积增加，也有可能是公摊面积增加，这种情况下，如果计算面积差异就成了争议的焦点，由于合同中没有明确约定套内建筑面积和公摊面积，因此很容易导致购房者利益的损失。

法院审理

    经过法院多次开庭审理，最终判决张某向开发公司支付房屋面积差价款15000元，超出3%部分不予支持。

律师建议：

    目前开发商与购房者签订的商品房买卖合同都是使用国家工商行政管理总局、建设部或者当地工商行政部门、建设厅颁布的范本，根据范本，商品房买卖合同应当写明预测的建筑面积，并且分别写明预测的套内建筑面积和公摊面积，约定计价方式是按套内建筑面积还是建筑面积还是按套计价，还要约定不同计价方式的面积差异的处理方式，但范本仅将面积差异处理与计价方式相并联，这就产生因计价面积意外的其他面积发生变化的争议，因此建议购房者在签订商品房买卖合同时除了约定建筑面积、套内建筑面积、公摊面积外，还要分别约定建筑面积差异如何解决，套内建筑面积差异如何解决，公摊面积差异如何解决，这样能够避免约定不清产生将来计价计算依据的争议。

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