李艳波的空间

城镇房屋的征收与补偿标准

  最近几年，拆迁活动进行的如火如荼，有从中受益的，也有从中受损的，违法违规之处屡见不鲜，例如征收程序不合法，补偿标准过低或者不到位，更有甚者直接进行强拆，严重侵害了房屋所有人的合法权益，而以前的法律法规对拆迁行为规范的也是不完善，不能及时有效的维护被拆迁人的合法权益，因此2011年1月份开始实施新的国有土地房屋征收与补偿条例，该条例完善了拆迁各环节的规定，笔者在此也为大家做个分析。

    一、房屋征收

    以河北省廊坊市为例，根据《物权法》的相关规定，国家为了公共利益的需要，可以征收个人的财产，公共利益可以包括危房改造、旧城区改造、城市基础设施的建设、公共配套设施的建设等，政府要根据城市规划以及土地总体利用规划等制定征收补偿方案，这里的征收与农村集体土地的征收是两个概念，农村集体土地的征收涉及土地使用权的性质变更问题，因此需要根据国家规定的政府审批权限进行审批，而国有土地房屋征收不需要这个程序，拆迁方案要公布，征求意见，公布期限不得少于30天，对于危房改造或者旧城区改造的，多数被拆迁人认为征收补偿方案不符合条例规定，政府应当举行听证会，然后做出征收决定，征收决定包括征收补偿标准、行政复议和行政诉讼等事项，房屋征收决定公告后，被拆迁人不得进行新建、增建或者扩建等。

    二、补偿标准

    补偿标准是被拆迁人最为关注的问题，根据条例的规定，补偿应当包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿；

被征收房屋价值的补偿以什么为标准呢？不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，由具有资质的房地产估价评估机构进行评估。

    因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

    对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

被拆迁人有两种补偿方式可以选择，一种是货币补偿，一种是产权置换。

    选择货币补偿的，当然就是拆迁人要支付被拆迁人的房屋补偿、安置费用等。选择产权置换的，政府要提供产权置换的房屋、地段等，包括回迁房。

    对于拆迁补偿，被拆迁人可以与拆迁人进行协商，包括拆迁补偿方式、补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议，这里要提醒被拆迁人，拆迁协议约定的越详细越好。

    三、遇到房屋被征收后，被拆迁人应当做什么？

    首先提醒被拆迁人的是，房屋被征收决定后，千万不要六神无主，我建议被拆迁人首先要保全好证据，对自己的房屋进行证据保全，然后和拆迁人进行补偿方式以及补偿标准的协商，千万不要担心如果协商不成会被强拆，因为首先这种强拆只有法院才能进行，其次由于你之前已经做好了证据保全，即使房屋被拆掉了，也是可以依法争取补偿的。

    本人遇到过好多当事人打电话来咨询，自己的房子被列入拆迁，但补偿标准不合法，不知道怎么办？但又不积极维护自身的合法权益，总是认为自己的势力不可能和政府以及拆迁人抗衡，我要告诉大家这种想法是错误的，国家之所以出台这个条例，就是规避政府乱征收拆迁的行为，并且都可以通过行政复议以及诉讼进行解决，如果你自愿放弃，则法律不予保护，如果你积极主张，则你会看到天空晴朗，实现自己的权利，你必须无畏权势。

    拆迁补偿的谈判需要相关技巧以及相关法律运用，如果被拆迁人不熟悉，遇到拆迁问题，建议委托专业律师办理。

    河北省廊坊市专业房地产律师团

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