刘荣广律师

商品房买卖合同签订后，卖方反悔 为保护交易安全，二审败诉

商品房买卖合同签订后，卖方反悔

为保护交易安全，二审败诉

导语：王芳与陈红签订商品房买卖合同后，卖方王芳及丈夫吴斌以虽然签订买卖合同是当事双方的真实意思表示，但签订买卖合同时卖方并未取得房屋产权权并且签订买卖合同未经过共有人吴斌的同意，且在共有人知道双方签订买卖合同后，明确表示不同意买卖该该房屋并明确表示愿意退回陈红已付30万房款，据此向法院起诉讼，要求法院确认双方签订的商品房买卖合同无效，同时陈红向法院提起反诉，要求继续履行合同。

经人民法院开庭审理，为保护交易安全，一审二审均驳回王芳及丈夫吴斌的诉讼请求，支持了反诉人（本诉被告）陈红的反诉请求，卖方败诉。

案情回顾

王芳与吴斌于1995年8月15日登记结婚系夫妻关系。2008年10月5日王芳与第三人昆明某某房地产公司签订《商品房购销合同》，约约定由王芳向第三人昆明某某房地产公司购买昆明市某某小区XX号预售商品房，建筑面积130㎡，售价34.5万元，于2010年1月30日前交付。《商品房购销合同》签订后，王芳依照约定支付了购房款。

2009年10月3日，王芳与陈红签订了《房屋买卖协议》，约定由王芳将昆明市某某小区XX号房屋出售给陈红。房屋售价51万元。付款方式为签订买卖合同后陈红立即支付房款30万元，余款在更名完成时一次性支付。同时双方约定，王芳必须配合陈红，办理过户手续，并把供所需要的各种证件，保证房屋的完全所有权，任何第三人不能向房屋提出权利主张。协议自签订之日生效，如有任何一方违约，应按双方约定的成效总价的20%承担违约金。

《房屋买卖协议》签订当日，陈红支付王芳房款30万。2009年12月，第三人昆明某某房地产公司通知购房人接房，其后原告办理了接房手续，同时交纳了本争议房屋的配套费、税费等费用。

诉讼经过

（一）卖方反悔，卖房人反成被告。

2010年3月30日，王芳及丈夫吴斌以王芳与陈红签订1、《房屋买卖协议》时，并未取得房屋产权登记证书，2、同时也为征得共有人王芳丈夫的同意。据此王芳夫妇向昆明市XX区法院提起诉讼，请求法院依法确认王芳与陈红于2009年10月3日签订的《房屋买卖协议》无效。

在法院向被告陈红送达起诉状副本后，在举证期限内向法院提出反诉，请求法院确认2009年10月3日，双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，依法判令被反诉人继续履行协议并协助反诉人办理过户手续。

（二）一审法院审理，判决。

经法院通过庭审调查，双方当事人对王芳与陈红签订《房屋买卖协议》的事实均无异议，本案的争议焦点为王芳以个人名义与陈红签订的《房屋买卖协议》是否有效？

1、未取得房屋权属登记证书的房屋是否可以买卖？

法院审理认为，用于买卖的房屋在签订房屋买卖协议时，虽未取得房屋产权证，违法了《城市房地产管理法》38条关于未依法登记领取权属证书不得买卖的规定，但是此规定为管理性规定而非效力性规定，所以未取得产权证房屋是可以买卖的。

2、作用夫妻共同财产的房屋，没有夫妻一方的签字所签订的《房屋买卖协议》是否有效？

法院认为，从形式上看，王芳未经共有授权或书面同意而与陈红签订《房屋买卖协议》的行为属于无权处分。对此法官从价值取向、生活经验之考察、婚姻法关于夫妻共同处分权的规定等进行全面综合分析认定夫妻双方都有平等处分夫妻共同财产的权利，特别是由于夫妻之间的特殊身份关系，对于第三人陈红来说，不论客观上还是主观均无法知道是否该处分行为只是个人的意思表示，故王芳夫妇负有举证证明陈红在签订《房屋买卖协议》时已经知道了吴斌不同意买卖房屋的事实，且知道后还坚持与王芳签订买卖协议，但是原告夫妻二人对此并未完成举证，所以应当连带承担举证不能的后果。故王芳对其购买的预售商品房拥有处分权，其与陈红签订的房屋买卖协议合法有效。

3、法院判令

（一）驳回王芳夫妇的诉讼请求；（二）  陈红与王芳签订的《房屋买卖协议》合法有效；（三）王芳夫妻在取得产权证后，协助陈红过户。

（三）上诉，维持。

一审法院的判决作出后，两原告对法院的判决不服，认为一审法院在审理案件的过程中适用法律错误，向昆明市中级人民法院提出了上诉，请求二审法院依法撤销一审法院作出的（2010）民一初字第1651号判决，依法改判当事双方签订的房屋买卖协议无效。最终法院经开庭审理后，驳回上诉，维持原判。

律师论案

一、是双方当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，如何认定合同的效力？

对于合同双方当事签订的违反法律、行政法规的强制性规定的行为是否有效，应区别对待，因为强制性规范包括管理性规范和效力性规范。而根据相关法院的规定，只的违反了效力性的强制性规范，才能导致协议必然无效，本案两级法院法官正是基于此，考虑立法背景、立法目的、尊重意思自治、鼓励交易等因素，充分应用法理学、逻辑学、社会学的原理进行客观、全面、准确的分析、判断，最终认定双当事人签订的协议有效。

二是夫妻共同财产，作为共有的一方单独处理夫妻共同财产的行为是否有效？

最高人民法院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》规定：夫或妻对夫妻共同所的的财产，有平等的处理分权。现实生活中，夫妻共同财产特别是不动产（如：房产）只登记在夫妻一方的名下，在进行交易的过程中，往往也只有名字登记在产权证上一方与第三人签订买卖协议，但由市场供求关系及政策的变化，标的物的市场价格也会迅速上涨，此时，卖方就很可能因为想获取更高的收益而背弃诚实信用原则，想方设法使已经签订的协议归于效，最终以夫妻共同财产需经共有人同意才能处分进行抗辩，本案正是如此。但是买方作为善意的第三人，无论从客观还是主观上都无法知道卖方的处分行为只是个人的意思表示，这就需要卖方举证证明，共有人确实对另一共有人的处分行为毫不知情，如果无法完成举证，就将承担举证不力的后果，本案法官最终认定合同有效，符合法律的规定，并且有效的维护了交易安全，扼制恶意投机交易行为的滋生。

三、本案中法院庭审案件的精神在于保护交易。

随着社会不断向前发展，社会主义市场经济科秩序的不断健全，交易标的的手段、方式将更加多样化。只有充分尊重双方当事人的意思自治，保护交易安全，才能更有效的促进社会的发展，也只有这样才符合合同法的基本精神即鼓励交易，保障交易安全。所以无论是现在还是今后，在双方当事人签订交易协议以后，起诉确认交易协议无效，法院确认无效的情形将极为罕见。