柳浩律师

逾期办理房屋产权证的违约责任

逾期办理商铺产权证应承担违约责任

案情简介：林某某和**房产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定林某某购买**房产开发公司开发、销售的商厦一层商铺一套，价款合计1045150元。《商品房买卖合同》约定了交付商品房的时间，约定商品房交付使用后90日内办理权属登记证书。**房产开发公司向全体购房客户发布了《致业主函》，承诺如果在约定期限内不能办齐房屋权属证书，**房产开发公司自逾期之日起按业主已付购房款，每日赔付万分之五，直至业主获得房屋权属证书为止。但是**房产开发公司一致没有为林某某办齐房屋权属证书。为此林某某诉请人民法院依法判令**房产开发公司赔付逾期办理房屋权属证书的违约金184990元。

审判结果：判决**房产开发公司向林某某赔付违约金184990元

代理重点：

一、**房产开发公司应当向林某某承担违约责任。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以依据已付购房款总额，参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行贷款通则》第32条规定：“贷款人对不能按借款合同约定期限归还的贷款，应当按规定加罚利息”。

**房产开发公司应当承担的违约责任完全是其违约行为造成的。在**房产开发公司向全体购房客户做出“按每日已交购房款的万分之五当日赔付”的承诺时，离办齐房屋权属证书的期限还有很长时间，**房产开发公司如果在期限内实现自己的承诺，就不会承担任何赔偿。因此，**房产开发公司理应承担单方面违约产生的赔偿责任。

二、**房产开发公司的违约行为对林某某造成了实际经济损失。

林某某是从事家具经营的个体工商户，由于**房产开发公司在林某某购房后3年时间内不能办理房屋权属证书，造成林某某不能以房抵押贷款，不能取得经营流动资金。按房产总价款的50%计算抵押贷款，林某某可贷款50万元，以年利润20%计算（依据最近3年的年平均利润计算），3年的经营利润为30万元，林某某的经济损失是可以预见的。依据《合同法》第113条规定，原告的经济损失“包括合同履行后可以获得的利益”，因此，林某某的主张符合国家法律规定。

如果依照《中国人民银行贷款通则》“应当按规定加罚利息”，计算本案的违约金，林某某购买商铺的总价款是1045150元，年贷款利率6%，加罚贷款利息50%的罚息，3年的利息、罚息金额是2821905元，远高于依据**房产开发公司做出的《致业主函》所计算的违约金184990元。

三、**房产开发公司应当对《致业主函》承担法律责任

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，当事人违反的，应当承担违约责任。依据最高人民法院这一司法解释的基本精神，**房产开发公司做出的《致业主函》第一条明确承诺：“公司保证全体购房客户能够在约定期限内办齐房屋权属证书，如到期不能履行上述承诺，将按每日已交购房款的万分之五当日赔付，直到未购房客户办齐房屋权属证书为止。这一承诺虽然没有写入商品房买卖合同，但却是**房产开发公司向全体购房客户公开做出的具体、确定的书面允诺。**房产开发公司应当按照《致业主函》做出的承诺，承担违约责任。