柳浩律师

商铺转租纠纷代理词

商铺转租纠纷

尊敬的审判长、合议庭：

　福建融成律师事务所接受原告陈*的委托，指派本所柳浩律师担任原告诉讼代理人，作为他的诉讼代理人依法参加了本案的审理。通过法庭调查，针对法庭归纳的争议焦点，根据查明的事实和有关法律规定，发表如下代理意见：

一、被告王**没有按约定期限支付租金和擅自转租租赁房屋的行为已构成违约，双方的房屋租赁合同应予解除。

  1、双方于2009年9月5日签订了《租房合同》，合同条款经双方协商一致，内容是双方真实意思的表示。

2、合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付被告使用。

3、第三人林**以自己的名义进行工商登记，作为经营者利用租赁房屋开办了酒店用品展示厅。

4、原告在2010年11月10日以被告没有按约定期限支付租金和擅自转租租赁房屋而发函通知对方，请求其承担违约责任、支付违约金32000元、解除租赁合同，对方不理不睬，为实现合同目的和避免自己损失的进一步扩大而被迫采取停电措施。

由此可见，双方的房屋租赁合同内容、权利义务明确，双方意思表示真实，符合《合同法》第十三章关于租赁合同的规定。依照《合同法》第六十条的规定，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务，比如：按时交付租赁物、正确使用租赁物、按时交付租金等等。

然而在本案中，被告违反法律规定，违反合同约定，不履行合同义务，其行为已构成违约，具体为：

不按双方约定的期限支付房屋租金。租赁合同第一条明确约定了租金的支付方式和期限，且约定非常明确“次年房租乙方必须在本合同期限内提前三个月缴清，也就是在每年的九月一日以前缴清次年房租”，且用了“必须”一词。《合同法》第二百二十六条明确规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，这里用的是“应当”，也就是说2010年9月1日以前，被告必须将第二年的租金缴清。但被告并未按约定期限支付和缴清第二年的租金，违反了合同约定和法律的规定。

被告称给原告送第二年的租金、而其拒不接受的理由以及证据是不能成立的，对这些证据在质证时已发表了详细质证意见，这些证据都是孤立的，不能相互印证、相互衔接、相互吻合，不能形成一个完整的证据链条，不足以证实原告拒不接受租金这一事实的存在。被告不能充分证明自己的主张，故其没有按时交付租金的行为已经构成违约。这是其违约之一。

二、未经原告同意，擅自转租租赁房屋。

在租赁合同中双方明确约定了被告对租赁房屋没有转租权，即只有被告对租赁物具有合法使用权，而不能由其之外的其他任何人使用，《合同法》也规定了擅自转租是违法行为。但被告明知自己没有转租权和不能转租的情况下，将租赁房屋擅自转由第三人林**使用，酒店用品展示厅的营业执照和工商登记已充分证实了这一点。依据工商设立登记显示：展示厅的经营者是林**、设立方式为个体工商户、组成形式为个人经营、从业人员为一人等，这可以证明第三人林**是宾馆的开办者和经营者，即是租赁房屋的实际使用人。依照法律规定，个体工商户进行经营时必须依法进行工商登记，只有在法律允许的范围内，经核准登记后，才能从事工商经营，营业执照是企业和个体工商户经工商行政管理部门核准登记后获得的从事生产经营活动的合法凭证，因此工商登记的内容具有较高的证明力。

被告辩称宾馆是与林**合伙经营而非转租，但这不是客观事实。一是如果是被告与第三人合伙使用租赁房屋开办酒店用品展示厅，在工商登记中完全可以登记为自己的名字，没有必要编造假合同；二是如果是合伙经营完全可以两个人共同签订租赁合同，共同进行工商登记，因为法律并没有禁止合伙开办展示厅，也没有禁止合伙经营和合伙承租。恰恰是被告自己签订了房屋租赁合同后，又利用该合同伪造了一份假的租赁合同，继而在工商设立登记中办理了以林**为经营者的营业执照，显然不符合常理。尽管被告提供出与林**的合伙协议，但林**与本案有着明显的厉害关系，10月23日被告与林**签订合伙协议后，利用该合同伪造了一份乙方为林**的假合同，于11月26日在工商部门登记并办理营业执照，但是2010年1月15日林**东即撤出合伙，又签订撤伙协议，这些显然不正常。如果他们确属合伙关系，没有必要自找麻烦，自己给自己制造障碍，故其合伙关系是不真实的。

因此这是被告的擅自转租行为，是被告的违约行为之二。

《合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。依照本条规定，未经出租人同意的转租为不合法转租，在不合法转租的情形下，承租人的转租行为是违约行为，出租人可以解除合同。同时依照《合同法》第二百二十七条的规定，承租人逾期支付租金的，出租人也可以解除合同，这条规定确定的是当事人、特别是出租方的解约权，本条中的“可以”，不是应当和必须，表明催告和解除合同均是出租人的权利，他可以行使，也可以不行使。

既然被告不按约定期限支付租金，又未经原告同意，擅自转租租赁房屋，被告的行为不仅构成违约而要承担违约责任，而且也符合法律所规定的解除合同的情形。正是因为如此，原告才提起，因此，被告的主张不符合事实，其要求继续履行租房合同的请求不能成立。

综上所述，因被告违约在先，其请求继续履行合同和支付违约金的主张不能成立，而被告没有按约定支付租金和擅自转租租赁房屋，请求其承担违约责任、支付违约金32000元，支付2010年10月1日至今的房屋租金并解除合同的请求符合法律规定，应当予以支持，唯有如此，才能够维护合同的严肃性，才能够维护法律的正确实施。

以上代理意见请合议庭予以充分考虑。