柳浩律师

二手房定金纠纷

尊敬的审判员：

福建融成律师事务所接受原告林**的委托，指派本所柳浩律师担任原告诉讼代理人，作为他的诉讼代理人依法参加了本案的审理。通过法庭调查，针对法庭归纳的争议焦点，根据查明的事实和有关法律规定，发表如下代理意见：

一、原告与被告依法订立的房屋买卖转让合同受法律保护，双方都应自觉履行，被告故意不履行义务应承担违约责任。

按照我国合同法第八条的规定，双方依法订立的买卖转让合同（以下简称合同）对双方均有法律约束力，双方都应当依约履行义务，不得擅自变更或者解除。但本案被告在收取原告定金后，拒不履行义务，编造种种借口强令原告接受其变更合同的要求，最后直接向原告及中介方表态房屋不卖了，擅自解除合同，已经违反了法律规定及双方的约定，应依法承担违约责任：双倍返还定金并赔偿原告的损失。

二、依据我国合同法第六十一条、第六十二条的规定，即使合同约定不明，被告也无权采取霸道的做法，强令原告接受其无理的变更合同内容的要求。

在本案双方为付款发生纠纷时，被告一再要求原告与其签订补充协议，被告的做法有无事实和法律依据？双方已签订的合同是否存在重要条款欠缺唯须按被告的做法才能解决问题，否则合同无法履行？代理人认为，前述问题根本就是被告无理纠缠，其实解决并不难。我们看一下双方已签订的合同，对付款约定为：合同签订时原告应支付50000.00元作为购房定金，第二部分房款300000. 00元由被告结清银行贷款，双方办理房屋过户后由原告支付给被告，第三部分房款由原告办理银行按揭贷款后，由银行将贷款直接划入被告在贷款银行开设的账户中。按合同条文理解及常理，第二笔款什么时候拿主动权在被告，因为只要被告结清银行贷款，双方办理房屋过户后该笔款即应由原告支付给被告；至于第三笔款，已选定的贷款银行兴业银行个人二手房贷款有关事项“办理时限”中明确的时间为：最快2个工作日出具审批意见，贷款发放时限由当地二手住房过户、抵押登记的时间长短决定。事实上，在合同签订后不久，兴业银行即出具了该笔贷款已经审批通过的意见，并要求双方尽快办理有关手续；也就是说如果被告予以配合的话，可以在10日左右拿到第三笔款项，由此可见被告如本着诚信和可行的原则配合过户和提供相关资料，如前面所述，合同完全可以履行完毕。

在合同履行过程中，双方当事人对未约定的或约定不明合同内容发生争议，我国法律要求双方当事人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯进行协商，促进合同的履行。我国合同法第六十一条、第六十二条早已确立了合同约定不明的解决原则。遗憾的是被告无视这些规定及本案事实，一意孤行，对明明可以解决的问题却要么声称合同约定不明，要求增加合同条款，要么要求原告出具各种承诺，这是没有任何事实和法律依据的。

此外，被告的该行为也不属于合理行使不安抗辩权。因为按我国合同法第六十八条的规定，被告必须有确切证据证明原告存在四类法定情形的一种或几种情形才能中止履行，如原告不符合贷款条件，银行贷款审批不予通过或者原告丧失履行债务能力等等。但是被告无任何证据。恰恰相反的是，原告按揭贷款事项已经贷款银行审查通过时，交易条件明明已经具备，被告却仍然采取了拖延和回避，并明确表示拒绝履行义务。由此可见，本案合同在原告起诉前未能履行，过错完全在被告。

三、被告一错再错，无视原告和中介的催告，甚至无视法院几位法官的好意劝告，其一直恶意拖延，拒绝履行义务，最终导致因新的房地产市场调控政策出台导致原告无法购买被告的房屋，合同再无法履行，被告应对原告所有损失予以赔偿。

原告及中介方在本案起诉前多次通知被告履行义务，被告均予以拒绝。原告迫于无奈起诉至贵院后，被告仍然以种种理由拒绝。

综上所述，本案由于被告在合同签订后故意刁难原告，且一直拒不履行合同义务，以至于原告无法实现合同目的，被告对损害后果的发生负有完全的责任，应双倍返还定金，并赔偿损失。请审判员在判决时能充分考虑代理人的意见并予以采纳，谢谢。

此致