柳浩律师

二手房买卖代理词

福建融成律师事务所接受原告陈**的委托，指派本所柳浩律师担任原告诉讼代理人，作为他的诉讼代理人依法参加了本案的审理。通过法庭调查，针对法庭归纳的争议焦点，根据查明的事实和有关法律规定，发表如下代理意见：

一、原被告签订及履行合同过程中的相关事实。

2011年3月××日，在××房地产经纪有限公司的经纪人林某的居间服务下，原告与被告签订了《房屋买卖经纪合同》及《补充协议》等附件。签订合同时，××公司称购房定金通常只是两万左右，但是被告表示其目前紧缺资金，希望原告能够付八万元定金。由于原告迫切要买此房屋，且对该房屋状况非常满意，所以答应了被告的要求，并在合同签订后立即交付八万元定金。

5月底，原告通过电话得知被告尚未取得房屋所有权证书，过了几日，被告又告知可能在6月底也无法取得房屋所有权证书，并要求原告向其支付7000元“办房本的费用”，并称肯定能取得房产证。原告当时要求通过××公司将该笔费用交付给被告，但被告坚决不同意，原告只得将费用直接存到被告的银行卡账户。然而第二天，被告又通过××公司将该费用退还给了原告。此后，原告曾到开发商处咨询此事，开发商称被告根本就是拒不办理房屋产权证书，且能否办理房产证与这7000元无任何关联。

2011年7月，被告提出由原告另行缴纳契税和公共维修基金，以便将房产证直接更名为原告的方案，且让原告自行到开发商处办理更名事宜。原告与其妻子为了能取得房屋所有权，才同意暂时垫付这两笔费用。此后，原告与××公司的工作人员多次到开发商处要求办理更名事宜，但得到的答复是必须要被告亲自到场，并携带契税及首付款发票才能办理。原告与被告多方协商，但被告一再推脱，拒不配合办理更名事宜。

2010年11月，××公司向原告透露被告要移民国外，原告在万般无奈之下，只得将被告诉至法院，要求被告继续履行该合同。然而，在前一次的庭审中，被告却称其已将房屋退还给开发商。

此外，原告为了履行与被告签订的合同，甚至将原有的台江区××小区××号楼×单元×××室的房屋出售给他人。由于被告的违约行为，原告无法取得本案诉争房屋，只得对自己房屋的买受人违约，并不得不赔偿对方10万余元违约金。

二、本案诉争的《房屋买卖经纪合同》及相关附件是合法有效的合同，合同双方均应善意履行合同约定，违约方应当赔偿守约方的经济损失。

原告与××公司均看过被告与福州**房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，并留存了该合同的复印件。此外，被告本人在《定金收条》中也明确表示其为本案诉争的台江区××园××号楼8层805号房屋的所有权人，并在《补充协议》中承诺在2011年6月30日前取得该房屋的产权证书，还约定了违约金。这些条件足以使原告认定被告确为该房屋的所有权人，且相信其一定能取得房屋产权证书，善意履行该合同，并将房屋过户给自己。因此在签订合同时根本不存在被告所谓的“无权处分”的情况。本合同的订立是双方真实的意思表示，合同的内容也没有违反法律的规定，因此合同是合法有效的，双方均应按照约定善意履行合同义务，违约方应该赔偿守约方因违约造成的经济损失。

三、原告善意本案诉争的《房屋买卖合同》，在签订及履行合同的过程中没有任何过错。

原告在合同履行过程中没有任何过错，系善意的守约方。合同签订后，原告善意履行该合同，向被告支付了定金八万元，并向房地产中介公司交纳了居间服务费17000元和过户费3000元。在得知被告的房屋契税及公共维修基金出现问题之后，原告甚至愿意为其垫付两项费用，以取得房屋所有权证书。原告对于被告所做的一切妥协和退让，无非只有一个目的，就是让被告履行该合同，将房屋过户给自己。然而，最终被告还是没有履行合同约定的义务。

四、被告恶意违反合同约定，给原告造成了重大经济损失，被告应当依法赔偿。

2011年6月27日，本代理人到福州房屋产权产籍管理中心查询本案诉争房屋的所有权登记信息及登记时间，查询结果为：该房屋的所有权人为陈某，并非本案被告。上一次庭审程序中，被告称其已经在原告起诉要求继续履行合同并办理房屋过户之后，将房屋退还给房产开发商，这就足以将被告恶意违约的意图显露无疑。

正常来讲，房屋买卖合同的变更需要合同当事方经过协商达成意思表示一致，并办理相关手续方可实施。被告如要变更房屋买受人或将房屋退还给开发商也一定需要被告亲自到场，其退款时也必须要携带原付款凭证。然而此前，原告与××公司的工作人员曾多次要求被告携带原购房首付款发票及契税票到开发商公司办理变更房屋买受人的手续，但被告却始终说这些票据已经丢失。

我们认为，被告作为一个成年人，一个完全民事行为能力人，其应当能够理解签订合同的意义，且已经了解和认可违反本合同可能受到的违约金处罚。由于被告恶意违约行为，导致双方的买卖合同无法继续履行，因此被告应当按照合同约定承担违约责任，补偿原告的全部经济损失。

五、鉴于被告恶意违反合同的行为，原告要求被告赔偿由此造成的经济损失是完全合理的。

根据《合同法》第一百一十四条第二款、《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第二十五条的规定，被告应当支付由于其恶意违约行为给原告造成的全部经济损失，这个损失包括积极损失和可得利益损失。各项损失数额及计算方式如下：

1、原告已支给××公司的居间服务费17000元及过户手续费3000元，共计2万元；

2、被告给原告造成的违约损失173525元；

3、由于房价上涨将近30%，被告的违约行为给造成了原告巨大的房屋增值损失，原告对此只主张20万元的经济损失；

原告与被告签订买卖合同时的房屋单价为每平方米10200元，然而时至今日，该小区的同类房屋的单价上涨至每平方米13000元左右，上涨了将近30%。也就是说，如果被告没有恶意违约，本案诉争房屋顺利过户至原告名下，那么原告可以获得房屋增值数额约为30余万元。另外，由于被告对原告的违约导致了原告对于第三方的连锁违约，原告向第三方支付了10万余元的违约金，尽管原告在本次诉讼当中并未向被告主张该笔损失，但这部分损失是真实存在的。因此，原告要求被告支付该项损失是完全合理的。

六、被告主张本案诉争买卖合同无效没有任何依据，况且即使合同无效，那么也是完全由于被告的过错，被告亦应当赔偿原告的经济损失。

本案合同是合法有效的合同，被告的行为是彻彻底底的违约行为，被告主张本案诉争买卖合同无效没有任何依据。此外，即使人民法院认定本合同无效，那么被告对于合同无效的结果有完全的过错。根据《合同法》第五十八条的规定，被告应当赔偿原告因合同无效受到的损失。

综上所述，原告认为本案事实清楚，证据充分，被告应当偿还原告损失，请审判庭维护原告的合法权益，依法裁判。

                                  代理人：

                                      2011 年    月    日