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房屋出卖人未将户口迁出引发的纠纷

基本案情

2010年5月18日，孙先生和王先生在中介的介绍下，签订了《房屋买卖合同》，由孙先生将自己享有产权的位于廊坊市广阳区某某小区一套住房转让给王先生，总房款为62万元，在签订合同时，孙先生口头承诺在办理过户前将自己的户口迁出，并约定了具体的过户时间。合同签订后，王先生按照合同约定支付了购房款，但到期后孙先生没有如期协助办理过户，由此，王先生按照合同约定依法提起诉讼，要求孙某办理过户并且将户口迁出。

审理结果

法院依法支持王某要求孙某办理过户的诉讼请求，但驳回了要求孙某将户口迁出的诉讼请求。

法律分析

由于孙某与王某并没有对户口迁移进行书面约定，并且王某也没有提出相应证据证实孙某的承诺，在双方谈户口的问题时，并不是在中介，因此中介是不知道这个情况的，因此法院驳回了王某的诉讼请求。这里需要注意的是，即使双方在合同中明确约定了户口迁移问题，法院仍然会这样判的。

根据《户口登记条例》第三条：“户口登记工作，由各级公安机关主管。”第十条规定：“公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。”

根据《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”

由上述规定可知，我国对于房屋权属管理和户籍管理是相互分离的，房屋权属管理有房地产管理部门负责，户籍管理则由公安部门负责，现有的户籍管理规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定，导致了制度性漏洞，法律上的真空；同时户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院无权直接对户口迁移做出民事判决，更无权进行强制执行；根据《户口登记条例》第十条的规定，户口迁移采取自愿原则，购房者甚至是公安机关也无权要求出卖人将户口迁出房屋。

律师建议

鉴于目前法院无法对户口迁移行为直接作出民事判决，难以维护购房者的正当权益的现状，笔者认为对于避免房屋户口迁移争议纠纷，应当采取事先进行充分调查、事中在合同中对户口现状及迁移作出详细约定、事后采取补救措施三个方面着手：

一、事先进行充分调查

购房者在决定购买一处房产前，除了对该房屋的年龄、面积、性质、周边配套措施、周边环境的调查核实，也不能忽视对房屋挂靠户口的情况进行核实。对房屋挂靠户口的核实，可以通过以下两种方式进行：第一种是通过查看出卖人的户口本，了解出卖人及其家庭的户籍登记情况，但存在两种影响准确性的情况，一种是不能排除非出卖人家庭成员户口落于交易房屋内，还有一种是户口本不是最新的，与实际户籍登记情况有出入；第二种是自行或委托房屋中介机构或律师前往房屋所在地派出所对房屋挂靠户籍信息登记调查核实，如何需要出卖人配合而出卖人拒绝配合的话，则买受人一定要谨慎，说明房屋挂靠户籍可能存在问题。

二、事中在合同中对户口现状及迁移作出详细约定

通过第一步的充分调查后，可能存在两种情况：一种是出卖人承诺房屋内无挂靠户口，还有一种是房屋内存在挂靠户口，但是出卖人承诺在一定的时间内将户口迁出。对于上述两种情况，购房者应当分别在合同条款中作出如下约定：

（一）出卖人承诺房屋内无挂靠户口的，应当将房屋内无挂靠户口作为出卖人的承诺事项，如果有违反的话，应当承担违约责任。违约责任应当具体明确，便于实际操作，避免空洞没有执行性。比如约定：“出卖人违反承诺在房屋内存在挂靠户口的，购房者有权解除合同，并要求出卖人承担违约金多少钱，如违约金不足以弥补购房者实际损失的，出卖人还应当赔偿损失”；如果购房者十分喜欢房屋的话，也可以约定：“出卖人违反承诺在房屋内存在挂靠户口的，应当向购房者支付违约金多少元，购房者有权要求出卖人在二个月内将户口迁出房屋，每逾期一日，按总房款几分之几承担违约责任，逾期几日以上，购房者有权解除合同并追究出卖人的违约责任”。

（二）房屋内存在挂靠户口，但是出卖人承诺在一定的期限内将户口迁出的，应当将出卖人在一定时间内迁出户口作为合同义务，如果有违反的话，应当承担违约责任。违约责任同样应当具体明确，比如约定“出卖人未在合同约定的时间内将户口迁出房屋的，每逾期一日，按总房款的几分之几承担违约责任，逾期几日以上，购房者有权解除合同并追究出卖人的违约责任”。

购房者也可以将户口迁出房屋作为部分房款的支付前提条件，在出卖人未将户口迁出房屋前，购房者有权拒绝支付该部分房款。除此之外，购房者还可以通过预留部分房价款，待出卖人将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款；如果出卖人没有按照合同约定期限迁移所有的户口，出卖人应当按照合同约定标准支付违约金，购房者可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以出卖人进行追偿。

通过上述阐述，建议买卖双方在合同中对户口迁移问题作出明确详细约定，即使法院不支持判决迁移户口，但会支持违约赔偿的，这样最起码能够依法保护自己的合法权益，并且还可以要求依法解除合同。