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徐某与某社土地合作纠纷案

---土地合作闹翻脸，原告诉293万,判赔4.4%！

【撰稿】本案被告某社代理人 李建明律师

【案情概要】

2003年5月，原告徐某与被告某社订立了《承包土地使用权合同》，约定被告将5328平方米集体预留地发包给原告开发、经营使用，期限20年。承包费5万/年。原告自筹资金建盖综合性商场。期满后，所有不动产无偿归被告所有，双方违反合同的违约金100万元。当天双方又签了一个《补充协议》，约定施工图、资金到位后，签定正式合同。随后，被告村民大会对双方的合作没有通过，发生纠纷。

【一审争锋】

原告徐某诉称：《承包土地使用权合同》订立后，为履行该合同，原告支付了设计费37万元、支付彩钢预付款52万元、其他费用9万元。被告2004年2月，通知终止合同。请求判令：

1、被告支付违约金100万元，

2、被告某社承担损失193万元，……

被告某社辩称：

1、《承包土地使用权合同》违反土地管理法第43条、第63条，合同无效。

2、《承包土地使用权合同》、《补充协议》是意向合同，被告不存在违约行为。

3、违约金100万元、损失193万元没有法律依据。

4、驳回原告的诉讼请求。

一审法院认为：

1、《承包土地使用权合同》违反土地管理法第第63条，房地产管理法第8条、…..合同无效。

2、《承包土地使用权合同》因为无效，违约金100万元，没有法律依据，不予支持。

3、在签订正式合同前，由此产生是法律责任应当由原告自行承担。

判决如下：

驳回驳回原告徐某的诉讼请求。….

【二审庭审争锋】

原告徐某不服，向云南省高级人民法院提起上诉。原告诉称：

1、《承包土地使用权合同》是附条件的土地租赁合同，

2、《补充协议》对原告徐某显失公平，

3、无论《承包土地使用权合同》是否有效，被告均应当承当违约或者过错责任。诉讼请求同一审。

被上诉人某社辩称：1、《承包土地使用权合同》是非法出让农村集体土地使用权合同，属无效合同。

2、订立合同时上诉人徐某知道涉案土地是农村集体土地，被上诉人不存在欺诈行为。

3、被上诉人不存在过错，上诉人徐某的损失应当由其自行承担。

二审法院认为：

1、《承包土地使用权合同》是土地使用权租赁合同，被上诉人某社主张《承包土地使用权合同》是非法出让农村集体土地使用权合同，属无效合同的主张不能成立。

2、上诉人徐某主张《补充协议》对原告徐某显失公平，无事实及法律依据，不予支持。

3、《补充协议》约定施工图、资金到位后，签定正式合同，因此，违约金条款对双方不发生约束力，故上诉人徐某主张被上诉人违约，支付违约金100万元的请求不成立，不予支持。

4、设计费37万元，证据不足，不予支持，支付彩钢预付款52万元，系签订正式合同之前的行为，不予支持。……

5、被上诉人的缔约行为给上诉人徐某造成的损失13万元，应当赔偿。

二审判决如下;

1、撤销一审判决书。

2、被上诉人某社赔偿上诉人徐某损失13万元。……

【案件点评】本案被告某社诉讼代理人 李建明

1、 本案是土地合作建设工程纠纷，又涉及农村土地，合同关系的主合同、补充合同、意向合同、附条件的合同、合同的违约金及违约责任、缔约过失责任等一系列法律关系，一审、二审法院以及原告、被告对此都有比较大的分歧，庭审交锋对抗性十分强烈，是很典型的土地合作建设工程纠纷案例。

  2、《承包土地使用权合同》的性质到底是“土地使用权租赁”还是“非法出让农村集体土地使用权”？是有效还是无效？这是值得认真研究的问题，笔者认为，一审法院的认定更加有说服力！

3、二审的结果是：

上诉人徐某诉293万元，法院支持13万元。诉判率4.4%。实在是一个很不经济是诉讼结果。其实，适当的和解有时候比判决的效果要好。如何把握案件的性质和判决的可能性、以适当的方式处理纠纷，对当事人和代理律师都是一个值得思考的问题！

【法律文书】

云南省高级人民法院民事判决书

（2004）云高民一终字第159号