李海霞的空间

李海霞律师拆迁维权宝典之——土地二次出让的尴尬

广东拆迁系列二：拆迁户与拆迁人的国有土地使用权之争

【事实概要】

胡卫勤（化名）等五人均为原广东仪表有限公司的职工。1998年，广东仪表有限公司进行“房改”，将胡卫勤等五人居住使用的、位于肇庆市端州区星湖东路7号的广东仪表厂宿舍二区房屋出售给这五人并为其办理房屋产权证，不过未办理土地证。就当时来说，这一点法律手续的瑕疵是无伤大雅的，但却在十年之后，引发一场土地权属之争的轩然大波……

2002年8月14日，广东省肇庆市国有企业改革工作领导小组办公室下发《关于同意广东仪表有限公司破产的批复》。2002年8月20日，广东省肇庆市中级人民法院作出《民事裁定书》，宣告广东仪表有限公司破产还债。

2008年，以肇庆市建设房地产有限公司为拆迁人的星湖东路改造及惠民花园项目工程将胡卫勤等五人房屋所在的楼划入拆迁范围。动迁后，胡卫勤等五户一直未与肇庆市建设房地产有限公司达成安置补偿协议，也未腾房搬迁。

2009年1月，肇庆市建设房地产有限公司的拆迁之网扩及胡卫勤（化名）等五户的住宅楼，空气中被隆隆的机器声、鼎沸的嘈杂声填充得不留余地。这一切，彰显着拆者的强大力量。不在强势拆迁面前低头，就在拆迁维权中崛起！2009年4月，胡卫勤（化名）等五户远赴首都，委托了著名的盛廷拆迁律师团中的骨干成员李海霞律师代理其拆迁维权法律事务。

李海霞律师介入后，随即向肇庆市国土资源局提起了涉案拆迁项目的用地政府信息公开申请。这一申请的结果委实堪称石破天惊：原来早在2007年4月，广东仪表厂宿舍二区所占土地即被肇庆市国土地资源局收回，并出让给肇庆市建设房地产有限公司作商业、住宅用地。同年10月，肇庆市人民政府给肇庆市建设房地产有限公司核发《国有土地使用证》，而胡卫勤等五人所持有的五份《房地产权证》项下房屋恰恰这一《国有土地使用证》的范围之内。简而言之，在胡卫勤和他的同事们浑然不觉的情况下，他们房屋之下的土地已被二次出让！

正所谓“覆巢之下安有完卵”，失去了土地使用权，房屋便陷入一场巨大的法律威胁……为扭转乾坤，经验丰富的李海霞律师将在这个特别的案子里面如何有所为呢？

【办案掠影】

办案唯一辑：一举而三役济的行政复议

查悉土地信息的当日，李海霞律师即依照胡卫勤等五当事人的授权，向广东省人民政府提交了《行政复议申请书》，申请撤销肇庆市人民政府给肇庆市建设房地产有限公司核发的《国有土地使用证》。李海霞律师在这轮胸有成竹的救济程序中选取了三位一体方略：

首先，她摆出关于“地随放走”的有关法律规范，强调胡卫勤等五位申请人持有的五份《房地产权证》仍具有法律效力，对房屋所占土地也享有使用权。在此基础之上，这名智慧的律师又兵分两路：一面以法律为矛，以证据为盾，指出肇庆市国土资源局收回涉案土地使用权程序违法；另一面则依据非经招、拍、挂程序不得出让国有土地的刚性规定，干脆利落地否定了肇庆市人民政府以《国有土地使用权出让合同》形式将大宗土地直接出让给了肇庆市建设房地产有限公司的“卖地”的合法性。

明晰有力的辩法、论理，与怎样的复议结果向映衬呢？答案是不言而喻的……经过复议程序的延长与一度中止，广东省人民政府于2009年12月31日作出《行政复议决定书》，认定胡卫勤等五申请人所持《房地产权证》仍合法有效，其对“涉案房屋”享有所有权，并对房屋占用范围内的土地仍享有土地使用权。在这样的情况下，肇庆市人民政府未经法定收回程序与出让程序，给肇庆市建设房地产有限公司核发“涉案国土证”，造成了在同一块土地上由同一行政主体设定了两个相互冲突的土地使用权，损害了五申请人的合法权益，应当予以撤销！

【律师说法】

一女不能二嫁是个家喻户晓的道理。一房不能二卖也同样是个人尽皆知的法理。那么，一地允不允许二卖呢？早在今年阳春三月之时，江苏扬州2个小区业主土地使用权被二次出让就一度点燃社会舆论。在那舆论之巅，充斥着如此的质疑：好好的房子，怎么说拆就拆？有效的土地使用证，怎么说没就没？在本案中，核心问题与此如出一辙。如果有心的读者再“百度一下”，就会知道，国有土地二次出让甚至二次以上出让的现象在拆迁中并不少见，常规体现即是居民手中尚持有合法有效的房屋产权证，开发商手中又持有国有土地使用证以证明其拆迁行为的程序合法性。

《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”；《中华人民共和国物权法》第六十六条明确规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”。财产权无疑是一项受法律保护的神圣权利！不过，一物只能一权。两权相争，必须认其一，否其一。当居民的土地使用权与开发商的土地使用权“打架”的时候，应该如何取舍呢？笔者认为，只要居民手中产权证明未被抵押、查封，也未被撤销、注销或者失效，居民所持产权证明就仍然合法有效，足以对抗被用于二次出让的拆迁项目国有土地使用证。