李海霞的空间

李海霞拆迁维权宝典之——行政复议与行政诉讼的复合运用

被终结的裁决程序

【事实概要】

2009年4月下旬，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处向房山区人民政府提出《拱辰街道关于中心区改造拆迁范围内直管公房房改和拆迁补偿方案》与《拱辰街道中心区改造拆迁范围内直管公房租赁和购房优惠方案》的请示，5月上旬，房山区人民政府作出《关于拱辰街道中心区改造拆迁范围内直管公房房改和拆迁补偿方案与拱辰街道中心区改造拆迁范围内直管公房租赁和购房优惠方案的批复》。5月中旬，房山区建设委员会向良乡城市开发有限公司核发拱辰街道一至五街建设改造项目的《房屋拆迁许可证》，项目改造区域涉及五个村、四个社区、25家产权单位。李永坤（化名）等13户位于房山区良乡镇乔家胡同的承租直管公房也在拆迁范围之内。

动迁后，李永坤等13户意欲选择房屋产权置换的补偿安置方式。按照拆迁人提供的房屋产权置换办法，原租赁房屋的合法建筑面积按均价3700元/平方米购买；如安置房屋的建筑面积超过原租赁房屋的建筑面积，超出部分按均价5950元/平方米支付差价。依据自身的实际购买力，李永坤等13户均认为按照拆迁人一方的标准，其均将一房难求、流离失所。6月伊始，李永坤等13户推选出维权代表，并委托李海霞等两名律师作为专业维权同盟，以求实现面积合理的房屋产权置换，且互不找差价。

【办案掠影】

办案第一计：两封律师函的开篇妙用

接受委托后，李海霞等两名律师先行向拆迁人良乡城市开发有限公司发出《律师函》，声请后者接函后一切与拆迁有关的事务与律师联系，以求及时化解矛盾，避免因拆迁事宜产生扰民甚至是违法犯罪行为。其后，二律师又将第二封《律师函》送达给委托人的公房直管单位良乡房管所。函中称，根据良乡房管所与李永坤等13人签订的《北京市公有住宅租赁合同》约定情形，良乡房管所应其应当继续出租房屋给李永坤等13人，并重新签订租赁合同。

两封律师函一出，李、王二律师的“知己知彼百战不殆”计划即奠定稳健的基础。同时，委托人所承受的大化无形的压力也转移至二律师，只待后二者凭借其专业维权经验与能力逐步予以消减。

办案第二计：批复之上的行政复议与行政诉讼

李海霞等两名律师进一步对案情进行了深层次剖析与分解，发现了博弈对阵方的第一个软肋为《关于拱辰街道中心区改造拆迁范围内直管公房房改和拆迁补偿方案与拱辰街道中心区改造拆迁范围内直管公房租赁和购房优惠方案的批复》。依据该批复所涉两个方案，委托人若选择货币补偿，须首先以成本价购买房屋产权，而该笔出资相较拆迁人供给的补偿款实为大巫见小巫；若选择就地安置，委托人须对拆迁人提供的等于或略大于原承租面积的安置房屋还要以每平方米3700元的价格出资购买。无论如何选择，权利均将被严重侵害。而批复却将如此有失公允的方案合法化，违反了相关范律规定。基于此，二律师向北京市人民政府提起了行政复议，请求确认批复违法并予以撤销。

2009年7月下旬，北京市人民政府以批复对李永坤等13人未产生权利义务影响为由作出驳回行政复议申请的行政决定。面对此决定，二律师并不意外，也并不因此停止维权步伐，而是向北京市第一中级人民法院提起了撤销批复之诉。8月中旬，法院以起诉不属于受案范围为由裁定不予受理。

批复之上的行政复议与行政诉讼没有为委托人带来立竿见影的胜利，不过，其起始与终结，并非雁过无痕、落花无声，而是在悄然酝酿……

办案第三计：拆迁许可证之上的行政复议与行政诉讼

根据一生二的维权手法，李海霞等两名律师将第二轮行政复议与行政诉讼的承载客体敲定为涉案项目的《房屋拆迁许可证》。二律师发现：房山区建设委员会在核发拆迁许可证的过程中，违反法定程序和实体规定，对拆迁人提交的申办材料未尽到审查义务。2009年6月上旬，二律师向北京市建设委员会递交了《行政复议申请书》，请求确认房山区建设委员会为良乡城市开发有限公司核发的拆迁许可证的具体行政行为违法并予以撤销。

8月中旬，李永坤一干人等收到了第二份具有晦涩色彩的行政复议决定书，拆迁许可被维持。尔后不久，房山区人民法院行政庭又多了一个十三原告诉房山区建设委员会撤销拆迁许可证的案件。

办案第四计：规划许可的复议与拆迁裁决的终结

8月底，已然触碰违法之高压的拆迁人一方意欲速战速决，向房山区人民政府申请拆迁纠纷行政裁决。正所谓醉翁之意不在酒，裁决申请背后掩藏的真意是强制拆迁。因而，此时此刻无疑是两军对垒、危机四伏的时刻。不过，李海霞等两名律师也及时地挖掘出第三个维权支点——涉案项目的《建设用地规划许可证》，并分秒必争地向北京市人民政府提起行政复议，请求予以撤销。

在以复议手法进一步扩大违法压力的同时，李等二律师还决定对裁决申请予以正面应对，遂发出第三封《律师函》。该函指出：涉案项目拆迁许可正处于合法性审查过程之中，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定：“有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：（一）对拆迁许可证合法性提出行政裁决的……”，拆迁人的裁决申请不应再被受理。

四步维权方略依计行使之后，拆迁人一方眼看将要陷入十月围城之境，于是，其主动发出和谈邀约，并主动撤回了裁决申请。2009年9月底，房山区人民政府对拆迁人撤回裁决的申请表以认同，作出《终结裁决决定书》。

【律师说法】

较之其他维权案例，本案具有两个特点，其一为拆迁客体特别，是存有租赁关系的直管公房；其二为维权主体特别，是有序的集体维权。

首先，所谓直管公有住房是指区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房。在二十世纪八十年代以前，我国城镇职工的住房的主流形式是公房，即以支付低标准租金为对价承租所在单位或城市房管部门管理的公房。公房承租人交付的标准租金由政府规定，远远低于市场租金，这就使得公房承租与正常租赁关系大为不同，这种承租关系本身对于承租人就具有一种财产价值。因此，对直管公房进行拆迁时，公房承租人的利益保障必然不同于普通房屋承租人的利益保障。

其次，在一些较大规模的拆迁项目中出现集体维权的概率已越来越大。不过，这种集体维权具有一定的风险性，不能限于纯粹的人数的复合，而应当有机、灵活。这其中，维权代表制度即是一种体现。一般来说，代表人的行为视为全体成员行为，有权代为聘请律师并与其签订委托代理协议，有权代为参加听证会答辩，有权代为和拆迁人洽商安置补偿数额及补偿方式，有权代为向相关职能部门了解此次项目有关用地规划、建设规划等批文及政策，有权代为提起本案相关诉讼、撤诉，提起反诉、上诉或者行政复议等。维权代表行使这些职权所产生的全部法律后果，对全体维权成员具有同等效力。

客观评价拆迁，不乏有些项目是造福一方百姓的工程，这些工程对于加快地区城市化建设进程，改善居民居住环境，实现城乡统筹具有非常积极的作用。但是，有一点警惕性的认知是：这些工程的利民性不应当成为盘剥、削减拆迁户合理利益的理由。