拆迁过程中的陷阱分析（二）——评估报告 |
| 分类：法规解读 时间：(2011-06-07 15:51) 点击：1441 |
| 拆迁过程中的陷阱分析（二）——评估报告 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人对被拆迁人的补偿方式主要有两种，分别是货币补偿和产权置换方式。对于采用货币补偿的方式的，《条例》24条规定，应该根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。实践中，被拆迁人都会收到一份房屋的评估报告，这似乎没有什么可怀疑的，因为法律就是这样规定的，应该不是什么陷阱。但评估报告是被拆迁人噩梦的开始，接受了评估报告就等于踏进了痛苦的深渊。为什么这样说呢？我来细细分析。《条例》24条规定以房地产市场评估价格确定房产价格。由市场决定价格，这是非常合理客观的，但问题就出在了“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定“上。以北京为例，拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234号），这个暂行规则是2001年制定的，此规定根据当时的情况将北京的土地根据地理位置划分为十级，每一级有不同的基准地价和基准房价，同时具体规定了土地级别的范围。如，一级土地为西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北 大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街 —宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街；这级别的基准地价为5300-6000 基准房价为1000。看到这个数据大家应该看出问题所在了，这个标准是2001年，2001年到现在地价房价不知翻了几番，还是按照这个标准评估是不合理的，但国家并未出台新的标准，现在所有的拆迁评估都是沿用这个标准。所以，评估报告是拆迁中的大陷阱，当然这个陷阱是国家给咱老百姓挖的。 拆迁人也知道这个标准严重过时，所以拆迁补偿谈判的空间是非常大的，这似乎很有利于被拆迁人，但另一方面，这同样给了拆迁人很大的权力，给你补多少，完全由他们说的算，他们愿意给你补多少就是多少。上述情况就形成了一个诡异的现象——拆迁人来买你的房屋，作为房主的你必须接受买主开出的价格，拆迁人叫嚷着：“就这个价钱，你买也在买，不买也在买，否则我就拆你的房子”，所以我经常说的一句话就是：“社会主义的拆迁就是国家机器保护下的强买强卖”。 评估报告还有一个作用，就是在双方达不成安置补偿协议时，为拆迁人将来申请强行拆处拆迁房屋铺路，也就是说，对房屋进行评估不是确定补偿价格的需要，而是拆迁人申请强拆房屋的需要。这是件非常可怕的事情，因为一旦房屋被强拆，你就进入了最深最深的陷阱，并将终生不得阳光。（未完）
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