乔传浩的空间

买房不成，费用退还

案件回放：

2010年4月陈某在某中介公司居间介绍下和聂某签订了购房合同。次日，陈某向中介公司支付了39000元居间报酬。十天后，聂某正式通知陈某，以现有卖房款无法支付其购买另一套住房为由要求解除双方签订的购房合同。陈某认为，因为聂某违约导致其最终没法购买该房屋，中介公司也没有履行居间服务。故起诉至法院要求聂某和房地产中介公司退还全部中介费。
【法院判决】
法院经审理认为，被告某中介公司收取的居间报酬超出了北京市关于房地产中介服务收费的相关规定，故应退还多收取原告的中介费计14000余元。且中介公司实际上也并未提供协助过户和贷款的服务，故该两项费用亦应退还，数额酌定为应收中介费的1/2。聂某由于自身的违约行为导致合同不能履行，故剩余1/2中介费应由聂某赔偿原告。最终原告退还中介费的诉请全部得到法院的支持。
【律师评析】
本案是一起房屋买卖合同纠纷案件，本案的争议焦点是：非中介公司原因导致合同不能履行，中介费应否退还及违约方是否应承担守约方的中介费损失。
本案中存在着两种合同关系，一是陈某和中介公司的居间合同关系，一是陈某和聂某的房屋买卖合同关系。
根据我国《合同法》第424条的规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第426条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……………。”第427条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”由此可见，本案中中介公司作为居间人按照要求向委托人陈某提供了订立合同的机会并最终促成了合同的成立，陈某也支付了相应的报酬。至此，陈某和中介公司之间的居间合同关系终止，双方的权利义务全部履行完毕。之后陈某所签购房合同不能履行乃是卖房人的单方违约所致，责任不在中介公司也非中介公司的先前行为导致，所以中介公司所收中介费无需退还。虽然法院判决中介公司退还了陈某一部分费用，但是所退费用是中介公司违反相关收费标准多收取的居间报酬以及没有实际为陈某提供相应服务的预收费用。而对于中介公司应当收取的合法的居间报酬，法院并未判决退还，这一点印证了律师的观点，同时也符合法律的规定。
至于聂某的违约行为，根据我国《合同法》第107条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”其应当承担相应的违约责任，赔偿陈某因此遭受的损失。本案中由于聂某的违约导致陈某的购房目的落空，陈某为购房所支付的中介费自然就成为了其在合同履行过程中的损失。故法院判决由聂某赔偿陈某中介费完全符合法律规定。