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婚前购房婚后取得房产证，是个人财产还是共同财产？

分类：法学论文时间：(2010-12-06 09:03) 点击：619

一方婚前购买按揭房，即以个人名义签订购房合同，支付首付款，在婚后取得房产证，这算是个人财产还是夫妻共同财产？

一般的理解是，这是婚前个人财产，离婚时房子归购买方，共同还贷方只能对婚后共同还贷部分提出要求，包括增值。

但是，海淀法院的一个判例却提出了另一个可能性。

彭先生婚前以个人名义按揭购房一套，支付了40％首付款，房产证在彭先生婚后方下来。按揭款以婚后夫妻债共同收入支付。后因双方性格不合起诉离婚。彭先生主张该房屋是其婚前个人财产，与妻子无关。

但法院最终将该房屋判归女方所有，在扣除彭某的婚前个人首付后，按房屋的市场价值补偿给彭先生一半。审判的依据是《物权法》和《婚姻法》：不动产物权的产生应以登记为生效要件，而婚后取得的物权理应为夫妻共同财产。（见今年1月25日《人民法院报》）

我不是很赞同这个观点，我认为海淀法院的理解有失于机械之嫌。现代国家是建立在财产权明晰和保护个人财产的基础之上的。以个人名义签订购房合同并支付首付款，这一行为已形成买卖双方的合意，通过合同产生了债权。我国《物权法》第十五条也规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，从签订买房合同并按合同约定支付首付款后，房产的所有权已由卖方转移给买房者。

而房产证本质上是一种政府管理行为，因不动产价值较大，为避免产生纠纷影响到社会经济运行，而由政府实施的一种确权和保护。房产证并不能取消合同的权利。

办理房产证要按程序进行，提交相关材料等，需要一定的时间。现实中有时这个过程拉得很长，而这并不是买房人能控制的。如果在结婚后取得房产证，房子就变为夫妻共有财产，我认为这是不公平的。

值得庆幸的是，不是所有的法院都这样理解。北京市二中院的一个判例，审判结果就大不相同。（亦见今年1月25日《人民法院报》）

2003年4月，李女士以个人名义、以按揭方式购买了一套经济适用房，支付了20％的首付款。2003年7月，李女士与马先生办理了结婚登记，婚后的“月供”几乎都是马先生用自己的工资收入支付。2007年9月取得房屋产权证。2008年5月，李女士向法院提起离婚诉讼，并要求确认该套房产为其个人婚前财产。

法院将该套房屋认定为李女士婚前个人财产，只将婚后还贷部分的一半即10万元，判决由李女士负责归还给马先生。审判的依据是《合同法》，法院认为取得房产的关键是购房人签订购房合同，这时其已取得全部债权，物权自然转化，不动产物权登记仅是行政程序。（见今年1月25日，《人民法院报》）

同例不同判是相当明显的。第一，房产的所有权性质不同。二中院认定为一方个人财产；海淀法院认为为夫妻共有财产。第二，适用法律不同。二中院适用合同法，海淀法院适用物权法。第三，相应的，是否享受增值也不同。二中院的案子中，共同还贷方只取得还款额的一半，未享受到房产的增值（注：婚姻法司法解释三中已明确这种情况要考虑市价）；海淀法院的案子，彭先生按市价得到了补偿。

同住北京城，在不同法院的“势力范围”，财产归属就有这样截然不同的结果，看来，不但投胎要谨慎，住在哪里也要谨慎啊。

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但既然法院对此有不同的理解，而相关法律法规还没有明确规定。本律师建议婚前按揭买房的一方，在婚前签订财产协议，约定即使在婚后取得房产证也是其婚前个人财产。当然，需要婚后用共同财产还贷的，也要约定对方可享受增值。要不然，一份不对等的合同，对方大概也不愿意签吧。

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