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建设工程合同纠纷案例7

建设工程合同纠纷案例7

建设工程价款优先受偿权行使的范围和期间

一、问题的提出

建设工程完工后，承包人按照合同法规定就工程价款主张优先受偿权，该优先受偿权的行使在范围和期间上有何限制？

二、审判实例

原告某建设工程公司与被告某房地产公司于2000年9月29日和2000年10月12日分别就某大厦裙楼1-2层甩顶安装工程和室内土建、装修及增设观光电梯等事项签订施工合同，合同约定由原告负责上述设施的施工工程，同时合同对双方的权利义务、价款结算及付款等进行了约定。工程竣工并交付使用后，双方于2002年4月6日完成土建造价决算。截至2000年11月20日，被告共向原告支付土建工程款1117200元。另，被告于2001年6月28日对该项目首层裙楼办理了产权抵押登记，权利人为第三人。至原告起诉时，被告尚欠原告工程款3198761.86元，故诉至法院要求被告支付拖欠的工程款及利息，请求法院判令原告对上述款项在某大厦裙楼的处分中享有优先受偿权，诉讼费由被告承担。

第三人述称原告主张优先权已经超过行使权利的期限；被告系该房产的买受人，其在支付了价款后取得了房屋的所有权，并以该房产作为抵押物抵押给第三人，因此原告的优先权不能对抗被告的所有权，也不能对抗第三人的抵押权；原告所诉是装修工程，不涉及主体建筑物，第三人的抵押权针对的是整个主体及其附属物，因此不应支持原告关于优先权的诉讼请求。

法院认为，最高院颁布的《关于建设工程价款优先权问题的批复》的司法解释于2002年6月20日开始施行，而关于优先权行使期限的条款（即建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算）自公布之日起六个月后施行。原、被告之间的施工合同发生在《合同法》生效之后，此司法解释颁布之前，因此原告行使优先权的期限不应受该司法解释所规定的六个月限制。而且该司法解释中优先权行使期限条款一经施行，即2002年12月16日，原告就到本院立案起诉，原告在优先权行使期限上并未超过法律规定。在本案中，被告具有双重身份，其既是某大厦裙楼的所有人，又是原告施工项目的发包人，因此原告作为该工程的承包人享有向被告主张优先权的权利。至于第三人提出原告所施工的工程仅是装修工程，不是主体建筑物的抗辩理由，最高人民法院在关于优先权的司法解释中规定“人民法院在审理房地产纠纷案件……，认定建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权”，从该司法解释中看，最高人民法院并未规定只有进行主体施工的承包人才享有优先权，所以只要双方存在施工合同关系，承包人就享有优先权。因此，第三人的抗辩理由均不成立，原告对其所施工的工程享有优先权，但该优先权以被告实际所拖欠的工程款数额为限。

三、类似案件的处理规则

（一）发包方不支付工程价款的，承包人不得立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。得以优先受偿的工程承包人，不仅包括主体工程的承包人，还应包括安装工程、装修工程的承包人。

（二）按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不得将该工程折价或拍卖。在审判实务中，如果该工程有特定用途，且涉及国家或社会公共利益，如国家重点工程、学校校舍、医院工程等，则承包人不得行使优先权。

（三）承包人能够得到优先受偿的工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员工资、建筑材料款等在施工过程中实际支出的款项，但承包人因发包人违约所造成的损失不应包括在内，如逾期付款违约金、工程款利息等。

（四）承包人优先权行使的例外情形还有：消费者已经支付完毕购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。在此，消费者作为商品房的买受人，其权利应得到法律的特殊保护。

（五）承包人行使优先权的期限为六个月，起算时间为建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日。但是在最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》公布（2002年6月20日）之前合同法实施之后所产生的工程款纠纷，承包人可以在2002年6月20日之后的六个月内主张工程款优先受偿权。在该批复正式施行后（2002年6月27日）所产生的工程款纠纷，承包人应自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内主张其优先权。

四、法律依据及法理分析

（一）《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

（二）最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

（三）最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

（四）最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第五条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。该条自批复公布之日起六个月后施行。

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