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土地权属争议案例连载之十五

土地权属证明材料上实地面积与批准面积不一致的，

按实地面积确定土地的所有权或使用权

一、争议当事人

申请人：甲村

被申请人：某体育器材厂

二、争议的基本情况

申请人甲村民委员会于1976年5月与被申请人（某体育器材厂）签订了以6350平方米土地换取松木100立方米，杂木50立方米，焦炭50吨，生铁50吨的协议书，并注明了四至，之后，被申请人在该土地上建筑了厂房、收发室、配电室等。1988年4月12日市人民政府为其核发了房屋所有权证。1989年10月31日，市人民政府根据被申请人的申请，为其登记核发了《国有土地使用证》，面积为3910平方米，并在土地登记档案中的宗地图上标明了三栋房屋的坐落位置及面积。1994年7月市土地管理局（现为市国土资源局）在为被申请人办理换证，进行土地登记时，对该宗地按原土地登记的宗地图标绘的四至界限进行了重新测绘和相邻指界，发现1989年10月被申请人核发的土地证上标明的用途及周边地界十分明确，但在该地籍图标比例尺时本应按1：1000即误标1：500，面积相差4倍，少算了11830.5平方米，该地的实际面积为15740.5平方米。2001年2月，申请人对此发证提出异议，向市土地管理局提出撤销该局为被申请人颁发的15740.5平方料国有土地使用证，并请求退回市体育器材厂“多占”的土地。

三、处理意见及适用法律法规

参照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十六条：“土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致，按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权”的规定。经市政府研究认为：该宗地四至、界线清楚，不存在权属界线争议和“多占”土地；前后两次面积量算不一致是技术问题，本着“有错必纠”原则予以纠正，与申请人并无利害关系。决定重申1999年5月市人民政府为市体育器材厂核发的《国有土地使用证》有效。

四、案例评析

确定土地权属的基本要求是：有取得权属的合法文件或有效证明、四至清楚、权属界线没有争议；权属界线确认以后，才能按界线量算面积，所以面积不是确定土地权属的主要依据。因此，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十六条明确“土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致，按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权。”

本案不是按照正式手续办理土地征用，而是由当事人双方协议用物资与土地交换取得的，但确定权属的基本原则是类同的。双方当事人自行协议的宗地范围、四至界线清楚，换物的种类、数量也不存在异议，1976年5月至2001年2月的近25年间从未发生争议。1988年和1994年市有关部门两次量算宗地的四至、界线与双方当事人以地换物的土地四至、界线均保持一致，纠正面积量算错误属技术问题，未改变申请人与被申请人之间以地换物的事实。申请人借土地行政管理部门纠正过去面积计算错误，而申请要回25年前自愿交换出去的土地，是没有法律依据的，是出于对确定土地权属规定的一种误解。

当地市政府根据原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十六条规定，决定重申原来按照纠正后的实际面积，依法登记、颁发的土地使用证有效。决定符合“土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，……按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权”的精神。