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王树民：浅析“一土两卖”合同效力认定及罚则

浅析“一土两卖”合同效力认定及罚则

文/王树民  河北冀港律师事务所律师

 “一土两卖”就是指土地使用者同时与两个受让人签订土地使用权转让合同的行为，包括出售、赠与或其他合法方式。目前，土地市场行情随着商品房价格的涨跌此起彼伏，少数土地使用者为了谋取更大的经济利益，会采取“一土两卖”的方式来实现目的，但这种行为会损害受让方的利益，同时也违犯了法律规定，应承担相应的法律责任。

一、土地使用权转让的前提条件

因土地使用权取得方式的不同，其转让的前提条件也不同。

以出让方式取得的土地使用权转让应符合以下条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

以划拨方式取得的土地使用权转让应符合以下条件：（一）按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，交依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（二）有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地作用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

二、“一土两卖”合同的效力认定

土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订阅数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二）均未办理土地使用权变更登记插，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

三、“一土两卖”与“一房两卖”罚则之比较

转让方向未能取得土地使用权的受让方承担违约责任的方式为赔偿损失是没有疑问的。但针对“一土两卖”的违约责任，我国的《合同法》并无明确的赔偿比例或数额范围的限制。而针对“一房两卖”的违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”土地使用权转让与商品房买卖同属不动产范畴，但“一房两卖”的罚则更加具体明确，加重了转让方的违约成本，更有利于受让方的合法权益保护。

“一土两卖”现象不会杜绝，但如果能够参照“一房两卖”完善罚则，定会起到减少“一土两卖”现象的发生，使土地使用权交易得到良好维护。（TEL：15931108505）