[原创]深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款 |
| 分类：法规解读 时间：(2010-09-28 03:56) 点击：485 |
深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款 我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。 [要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。 第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。 基本单元的确定条件为： （一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元； （二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。 [深度解读] 申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。 [要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。 第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。 房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。 [深度解读] 由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。 [要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。 第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。 建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。 [深度解读] 业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。 为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。 需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。 [要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。 第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。 房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。 [深度解读] 通过本条规定可知，汽车库（位）只是作为房屋的附属设施，不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定，并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形，本条明确，房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库(位)应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库(位)的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主，也就是说，在无锡市不会存在只享有汽车库（位）的所有权而没有房屋所有权的业主。 [要点提示5]预告登记的效力 第四十九条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予登记。 预告登记失效后，原申请人就相同的事实和理由再次申请预告登记的，房屋登记机构不予受理。 [深度解读] 我国《物权法》确立了“预告登记”制度，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，可以向登记机构申请预告登记。预告登记的法律效果就是办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记。预告登记可以有效避免“一房多卖”现象的发生，保障债权人的合法权益。 [要点提示6]预告登记设前置条件，“期房”多一份保障。 第五十一条 预购房屋未办理预告登记的，不予办理以该房屋设定抵押的预告登记。 [深度解读] 本条是专门针对“期房”而设立的规定。现实中经常发生开发商将“期房”售出后在购房者不知情的情况下又将房屋抵押给银行贷款，严重损害购房者的合法利益。本条规定将有效杜绝这一现象发生。因为，期房如欲办理抵押登记，必须先办理已售的预告登记，此后如该房屋需要办理抵押，必须经购房者同意。这将有效保障购房者的合法权益。 [要点提示7]预告登记的时效与单方转移登记。 第五十四条 预告登记后，当事人应当自能够进行房屋所有权转移登记之日起三个月内依照本条例的规定申请转移登记。 预售人未在约定的期限内与预购人共同申请房屋所有权转移登记或者未按照预购人的委托代为申请房屋所有权转移登记的，预购人能证明其支付全部房款的，可以单方申请转移登记。 [深度解读] 预告登记具有严格的时效性。《物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本条第一款是对这一规定细化。颇具创意的是本条第二款，这为预购人遇到预售人签订房屋买卖合同后拖延或者拒不办理房屋权属变更登记的情形提供了除诉讼与仲裁之外又一新的救济途径。也就是说，如果预售人未在约定的期限内与预购人共同申请房屋所有权转移登记或者未按照预购人的委托代为申请房屋所有权转移登记的而预购人可以证明其支付全部房款的，可以单方申请转移登记，既不需要预售人的配合，也不需要向人民法院起诉再申请强制执行，大大节约了人力物力和时间成本，可以说是无锡市为民利民便民的重大举措。然而，房屋登记机构要求预购人提供其支付全部房款的证明材料（汇款凭证、收据、发票、公证还是判决？）将是这一政策能否贯彻落实的关键。如何既能保证预购人的便利又能预防证明材料造假的法律风险，有待观察。 [要点提示8] 房屋登记簿记载有误，可直接提起民事诉讼确认房屋权属。 第六十二条 人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者人民法院的执行要求办理相应的登记。 [深度解读] 当发生房屋实际权属事实与房屋登记簿记载的权利状况不一致时，实际权利人是应当先提起行政诉讼撤销房屋登记还是直接提起民事诉讼确认房屋权属？这一直是实践中的难点和热点问题。本条规定有效解决了这一难题，如发生房屋实际权属事实与房屋登记簿记载的权利状况不一致时，实际权利人应当直接提起民事诉讼确认房屋权属，人民法院可以直接对房屋权属问题作出民事判决。在取得上述民事判决后，实际权利人既可以申请人民法院执行，也可以直接向房屋登记机构申请办理相应的登记。 [要点提示9]异议登记具有时效性。 第六十四条 自异议登记之日起十五日内，申请人未向人民法院提起诉讼的，异议登记失效；已经提起诉讼的，应当在三日内告知房屋登记机构。 异议登记失效后，原申请人就相同的事实和理由再次申请异议登记的，房屋登记机构不予受理。 [深度解读] 我国《物权法》确立了“异议登记”制度，只要利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误而不同意更正的，利害关系人就可以申请异议登记。异议登记的法律效力是，登记簿上记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依据登记的公信力而受到保护。同样，异议登记也具有严格的时效性，申请人应当自异议登记之日起十五日内向人民法院提起诉讼。如前所述，这里的诉讼应当是指“申请确认房屋权属”的民事诉讼。需要注意的是，异议登记并非可以任意提起，因为如异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 |
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