重庆贩卖毒品罪、非法持有毒品罪专业辩护律师

一房多卖的情况下，如何取得房屋的所有权？

       作者：全方位律师网 孟圣祥律师

在当今房价高涨的现状下，很多开发商或者房屋所有人会根据不同人的报价给出不同的价格，或者为了套现而一房多卖。怎样买房交付首付或者全款后，又没有办法取得房屋的产权证，更有甚者，交付首付或全款后，连本金都无法收回的情况比比皆是，给买方造成极大的财产损失。2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一）....；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。这也是我们所说的一房多买双倍赔偿的条款。但是在实际生活中，出卖人往往会将房屋买给不同的几个人，有得过户了，有的交付了，有的全款付清等等各种情况都有可能出现，那么如果买方不同意解除和通过的情况下，如何确定房屋的所有权呢？

  我认为，房屋买卖合同的标的物所有权转移以登记为准，当然经过登记的买方享有优先权；没有登记的情况，如果买方将房屋交付买方合法使用，法律不能强行将已经入住的人撵出，所以归实际入住的人享有优先权。这种情况很容易理解。要是没有登记，没有交付，已经付款，已经签订合同的情况一并出现，怎么办？《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第38条“一房多卖情形的处理。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，只要不违反法律的禁止性规定，均是有效合同。不能履行的，依法承担违约责任。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；未进行房屋产权登记但开发商已交付的，已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；既未登记，又未合法占有商品房的，先行支付购房款的买受人取得商品房的所有权；如果合同均未履行，依法成立在先的买卖合同的买受人履行合同的请求应予以支持”。就明确了取得所有权的顺序。没有要求继续履行合同的买房就可以要求按照依法购房款的二倍要求卖方进行赔偿。

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