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逾期不办房产证备案 开发商被判违约

　　陶然湖景业主张女士向逾期未办房产证的开发商———北京海某腾房地产开发经营有限公司索要违约金。因两个法院对事实的认定不同，张女士的官司先输后赢，最终得到了房价2%的违约赔偿。昨天，终审法院———市一中院就该案向广大业主提出具体维权建议。

　　张女士买房时与开发商约定，在收房后的60日内，由开发商负责办理房产证登记备案(只有开发商把这项工作做完后，业主才能开始办理房产证)。开发商逾期不办理，业主可得到2%房价的违约赔偿。张女士在支付全部房款后，于2002年7月21日办理了入住，之后由于开发商不能按时办理房产证登记备案，张女士于2004年11月19日起诉至一审法院，要求开发商支付违约金1.7万余元。

　　一审法官认为，张女士要起诉海某腾公司支付违约金，须在60天备案期满后的两年内提出(即2002年9月20日—2004年9月20日期间)。虽然张女士提出在入住后曾多次与开发商交涉，诉讼的起始时间应从她最后一次与开发商交涉的时间2004年10月8日算起，但张女士未就此提供充分证据，一审法官因此驳回了张女士索要违约金的诉讼请求。张女士不服，上诉到市一中院。

　　提到改判原因，主审法官宋明志说，在约定的60天备案期满后，至业主提起诉讼这段期间，张女士曾经持续向开发商提出过权利主张，因此，张女士向法院起诉的时效应从她最后一次向开发商主张权利时起算。在一审时，张女士提供了相关证据，但一审法官没有查明张女士提交的证据，属认定事实错误。有鉴于此，二审法官做出了改判。

　　向业主建议，在知道权利被侵害后并不一定需要马上起诉，但一定要及时向开发商主张自己的权利，以达到“中断诉讼时效”的目的，而且一定要有相关证据。法官说，在该案中张女士与开发商的交涉均有信件留底，且上面有开发商代表的签字，这些信件起到了证明时效中断的作用。而一些因超过诉讼时效败诉的业主，虽然也及时与开发商进行了沟通，但缺乏书面证据意识，造成法院无法认定。