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【原创】该房屋租赁是否该付租金

——山东省某港航工程有限公司诉山东某管理进修学院房屋租赁合同纠纷案 

作者：姜 伟 律师

2004年9月的一天， 山东省某港航工程有限公司（下称：工程公司）找来，称有一房屋租赁合同发生纠纷，请我代理处理。

基本案情简介

租赁人山东省某航道管理处（下称：航道管理处）与承租人山东某管理进修学院（下称：管理学院）于2002年8月21日 签订了《房屋租赁协议》，约定工程公司将其所有的位于济南黄台板桥的一幢三层楼及两层附楼租赁给管理学院，租期为三年，至2005年9月30日止，一年租金为8万元，每半年第一个月5日前一次性支付半年租金4万元。之后，承租人管理学院如约取得了该房屋的占有和使用。然而，至2004年9月止，管理学院只支付了至2004年1月的租金，以协议规定，尚欠2-9月的租金。承租人就随即强行将 钥匙还给租赁人撤离租赁房而去。  为此，租赁人多次催告履行合同而无果。

日后，承租人还私下暗地里提取了与航道管理处法定代表的谈话录音。

诉讼主体的问题

本律师注意到，本案房屋租赁协议的出租方是航道管理处，承租方是管理学院，而由于内部体制改革的原因，须由工程公司来主张权利，但工程公司不是房屋租赁协议的相对方，也就是说其无权主张本案的权利，这就涉及到诉讼主体资格的法律问题。为了解决此问题，在本律师的建议下，2004年8月16日案件委托方工程公司与航道管理处签订一份《债权转让协议》，意为：根据《山东省xxxxx管理体制改革实施方案》以及鲁交财审（2002）99号文件精神，经协商，现已将管理学院租赁的济南黄台板桥    号三层楼房和附楼两屋所拖欠的租金及产生的其他权利转给工程公司，由其负责催收，航道管理处给予协助。

之后，根据《合同法》第八十条本律师受权即向管理学院致《律师函》告知并催要租金。同时提示其法律后果。

起诉开庭审理

在未果的情况，本律师受权后于2004年9月20日代理原告工程公司向济南市历城区人民法院提交《民事起诉状》，主张：1、被告管理学院向原告支付房屋租金53333.33元及违约金54300元 ；2、被告继续履行合同。同时申请财产保全。法院受理后于2004年9月28日立案。

开庭审理前，被告管理学院主动上门要求和解，由于分歧较大而未达成一致意见。

济南市历城区人民法院于2004年11月16日公开开庭审理，本律师作为原告的代理人依法出庭，在庭审中，原告诉称：

原告与被告于2002年8月21日 签订了《房屋租赁协议》，约定工程公司将其所有的位于济南黄台板桥x号三层楼及两层附楼租赁给被告，租期为三年，至2005年9月30日止，年租金为8万元，每半年第一个月5日前一次性支付半年租金4万元。之后，被告如约取得了该房屋的占有和使用。然而，至2004年9月止，被告只支付了至2004年1月的租金，以协议规定，尚欠2-9月的租金未付，依协议第三条第二项规定，已构成了严重违约。且在未与 租赁人达成一致的情况下承租人就随即强行将 钥匙还给租赁人撤离租赁房而去。  为此，租赁人多次催告履行合同而无果。

被告辩称，原告的主张无事实及法律依据。被告在2004年1月已经通知原告解除房屋租赁协议，并将房屋钥匙交付原告，原告已经接收了钥匙并同意与被告解除合同，被告撤离了原告的房屋，双方的房屋租赁关系已经解除。

法庭认为双方争执的焦点是“原被告的房屋租赁协议是否已解除”。

 律师代理意见：

一、未签订变更协议，任何行为均不能认为协议已提前终止。被告要求提前终止本租赁协议，实际上是对本租赁协议第二条“租赁期”条款的变更，故完全适用本租赁协议的第六条第1项之特别约定，即，须“面经双方一致同意签订变更协议后方可生效”。由此可见，未经双方一致同意并签订变更协议，任何行为均不能认为本租赁协议已提前终止。所以说，租赁协议仍处在履行状态 。协议的单方面是不能终止的，否则就要承担违约责任。因而，履约交租金是义务，支付违约金是处罚，被告的“即使是被告擅自单方面终止了租赁协议 ，被告所承担的也只是赔偿责任，也不应让被告继续支付租金。”的观点是不能成立的。

二、在本案中，虽然钥匙不是终止租赁协议的关键，但是原告的代理人还是有必要叙述一下当时的情况。事实上，在租赁期限中，被告未与租赁人协商一致的情况下，竟然先弃房而去，被告在下班时间后用电话将租赁人的一普通工作人员从家中叫到马路上，将装在文件袋中的一小挂锁钥匙硬塞到其口袋中，造成既成事实，不容商量的架势， 这也叫被告所称所谓的“协商一致的情况下终止”？  其实原告的工作人员 当时一再强调自己不能作主 。所以我们认为，租赁人的工作人员在未经法定代表人的授权情况下，在下班后、工作场所之外被动地接收钥匙行为属非职务行为，属无权代理，被告将钥匙塞给租赁人的工作人员只能表明其单方面向租赁人作出要解除租赁协议的意思表示，而不能表明租赁人已明确表示同意解除租赁协议。

三、虽然被告私下对双方的对话进行了录音，但从其内容看，该录音虽有被告要求终止协议的意思表示，但租赁方的法定代表并未明确同意解除租赁协议的意思表示。

因此，我们认为双方的房屋租赁协议并未解除，被告理应向原告支付租金以及因违约所产生的违约金。

一审法院经审理后认为：“ 山东省某航道管理处与被告山东某管理进修学院签订房屋租赁协议，被告租赁房屋事实清楚，该协议合法有效，本院予以确认。山东省某航道管理处将债权转让给原告，并告知被告，该行为合法有效。被告在协议尚未到期的情况下向租赁方作出了终止协议的意思表示，双方均未异议，本院予以采信。被告以交出钥匙、搬离租赁物为由认为双方协议即解除的主张与双方租赁协议中对合同条款变更的特别约定相违相勃，且被告不能证实原告在收到2004年1月租金及水费时同意解除合同的事实，双方对被告搬离租赁物后合同的解除具体事宜未达成一致，该合同仍在履行中。双方应承担相应的权利义务。由于被告已实际搬离了租赁物，双方为合同的履行存在争议，原告要求被告继续履行合同的请求已成为不可能且无实际意义，故本院对原告要求被告继续履行合同的请求。不予支持。原告以租赁合同为据要求被告支付租金并承担违约责任的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、 第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，于2004年12月6日作出了（2004）历城民商初字第2048号民事判决：一、终止双方的房屋租赁协议；二、被告管理学院支付原告工程公司租金73333.32元；三、驳回诉讼请求2；三、被告管理学院支付原告工程公司违约金19308元。案件受理费由被告承担。”

为此，被告山东某管理进修学院不服一审判决，以上述理由向济南市中级人民法院提出上诉，二审法院对双方进行了调解，我方在作出适当让步后，双方达成调解协议结案。

办案有感

从本案来看，首先遇到的是诉讼主体问题，因须主张权利的山东省某港航工程有限公司不属本案的《房屋租赁协议》当事人，为了解决此问题，山东省某港航工程有限公司接受了笔者的法律意见，利用债权转让方式取得合法的诉讼地位，巧妙地进行了诉讼主体的角色转换，为主张权利取得了资格。作为律师，尽可能地把所有的东西搞活了，结合职业的实践，操作的经验，运用这些知识把每一个案子都做好； 其次，双方争议的焦点是双方的《房屋租赁协议》是否随着被告的单方行为已解除？对此，笔者根据合同法相关规定和本案的《房屋租赁协议》的第六条第1项之特别约定 ，指出：任何一方如要变更协议，须“面经双方一致同意签订变更协议后方可生效”。由此可见，未经双方一致同意并签订书面变更协议，任何行为均不能认为本租赁协议已提前终止。所以说，租赁协议仍处在履行状态 。协议的单方面是不能终止的，否则就要承担违约责任。

所以，本案的一审判决是正确的。维护了正常交易的稳定性。