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买受人延迟付款的法定解除及约定面积与权属证书登记面积不一致的处理

买受人延迟付款的法定解除及约定面积与权属证书登记面积不一致的处理

　　一、 我国合同法第94条做出了一般的规定：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　一、 我国合同法第94条做出了一般的规定：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。同时《商品房司法解释》第15条第一款也做出规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，出卖人人请求解除合同的，应于支持，但当事人另有约定的除外。该条明确了出卖人行使解除权要符合三个条件：

　　(1)买受人有迟延付款的事实

　　(2)出卖人必须要向买受人催告

　　(3)买受人在催告之日起三个月内仍未履行。

　　二、《商品房买卖合同》约定的面积与权属证书登记面积不一致产生纠纷的处理。

　　1、有约定从约定，但当范本条款和当事人手写条款不一致时，应当优先适用手写条款。

　　2、如果双方当事人对面积差异没有约定的，就要依据现行的法律规定处理，建设部《商品房销售管理办法》第19条规定：“按套(单元)计价的现售房屋当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地房开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细的尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变。在合同中为约定处理方式的，套型与设计图不一致，或相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未预定处理方式的，买受人可以退房或与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。同时，第20条规定：按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同中未做约定的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价;(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人同事支付已付房利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%以内(含3%)部分的价款，由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担。产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%的部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　面积误差比=(产权阶登记面积-合同约定面积/合同约定面积)*100%