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张敬辉
张敬辉律师

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  • 执业证号:11101199810328621
  • 资格证号:11101199810328621
  • 地区:北京-西城区
  • 手机:13261996547
网站公告

北京隽永律师事务所简介

一、北京隽永律师事务所概况

北京隽永律师事务所是经过中华人民共和国司法部依法核名和备案,北京市司法局依法批准成立的综合性律师事务所;北京隽永律师事务所统一社会信用代码:31110000MD0196194W是全国最有知名度的律师事务所,位于中国首都北京的黄金地段,毗邻北京西客站、北京世纪坛医院、中国煤炭地质总局、中国煤地大厦、中央老干部工作委员会、北京铁道部铁路总医院、北京市测绘设计研究院、北京市公安局北京西站分局、北京通联大酒店、北京铁道大厦、铁道部经济规划研究院、中共北京二商集团党校、军事博物馆等等,可称之为“人杰地灵、物华盛茂”之宝地,算得上是交通便利、地理位置优越的好地方。北京隽永律师事务所坐落于北京市海淀区羊坊店路18号光耀东方广场710,地理位置优越,办公环境良好、舒适,交通便利

二、北京隽永律师事务所业务范围:

擅长于:婚姻家庭纠纷,离婚诉讼,房地产纠纷,刑事辩护,遗产继承纠纷,房屋买卖纠纷,房屋租赁纠纷,医疗事故纠纷,房屋拆迁纠纷,征地补偿纠纷,行政诉讼,行政复议,国家赔偿纠纷,建筑工程纠纷,林权纠纷,矿产资源纠纷,合同纠纷,民间借贷纠纷,股权纠纷,交通事故纠纷,人身损害赔偿纠纷,财产损害赔偿纠纷,劳动纠纷,工伤事故纠纷,债权债务纠纷,知识产权,环境污染纠纷,产品质量责任纠纷,邻里纠纷,保险理赔纠纷,消费者权益纠纷,名誉侵权纠纷,肖像侵权纠纷,投资理财纠纷,旅游纠纷,民事诉讼,海商事纠纷等国内案件以及国际贸易纠纷,国际仲裁纠纷等涉外案件、法律顾问等等。

三、北京隽永律师事务所主任律师——张敬辉律师办理的典型案件在各大媒体的报道情况:

北京隽永律师事务所主任律师——张敬辉律师,是中央电视台《今日说法》栏目主动报道律师、中央电视台《焦点访谈》栏目主动报道律师、中央电视台《新闻频道》栏目主动报道律师、北京电视台《法治进行时》特邀嘉宾律师、北京电视台《现场说法》特邀嘉宾律师、北京新闻广播电台《警法在线》特邀嘉宾律师、沈阳电视台《真相30分》栏目主动报道律师、成都电视台《真相30分》栏目主动报道律师、山东卫视《调查》栏目主动报道律师、《腾讯视频》主动报道律师、《搜狐视频》主动报道律师、安徽电视台《经济生活》栏目主动报道律师、安徽电视台《公共频道》栏目主动报道律师、安徽电视台《法治时空》栏目主动报道律师、《新京报》主动报道律师、《安徽商报》主动报道律师、《百度新闻头条》主动报道律师、《京华时报》主动报道律师、《新浪新闻中心》主动报道律师、《南方网》主动报道律师、《中国日报》主动报道律师、《环球时报》主动报道律师、《澎湃新闻网》主动报道律师、《人民日报》主动报道律师、《河南都市报》主动报道律师、《今日徐州》栏目主动报道律师等等。

、北京隽永律师事务所的法律顾问合作单位有:

伊朗大使馆法律顾问、新加坡航空公司北京办事处法律顾问、北京市建筑总公司混凝土搅拌公司法律顾问、清华同方计算机股份有限公司法律顾问、北京康恩公共关系咨询服务公司法律顾问、中原油田勘探设计公司北京分公司法律顾问、徐州仁和房地产开发公司法律顾问、江苏大地集团公司法律顾问 、徐州市政府金山桥关委会法律顾问、 徐州安达集团法律顾问等等。

五、北京隽永律师事务所详细介绍:

北京隽永律师事务所位于北京市繁华区域,拥有现代化的办公条件和一流商务环境。交通便利,配套设施完善。在发展中坚持"以人为本"的人才战略,逐步形成了由专业律师人才、专业市场人才、专业管理人才组成的人才队伍,保障了律师事务所整体战略目标的实现。北京隽永律师事务所坚持"以客户为导向",专门成立"客户服务中心"和"专业律师团队",始终以客户的需求为关注焦点,以顾客满意为工作目标,北京隽永律师事务所始终秉持“客户至上、服务为主、专业为本、受人之托,忠人之事”的服务理念、全面提供商业运作范畴的法律服务,同时提供各个领域的综合法律服务。形成了一系列独具特色、操作性强的法律风险防控。

北京隽永律师事务所现有主任律师、合伙律师、资深律师、专家顾问、律师、律师助理、行政等数人,律师等均毕业于北京大学、中国人民大学、中国政法大学等我国著名高等学府。我们的律师具有丰富的实务经验,奉行“团队至上”的合作精神,分工协作、同心协力,为每一位客户提供专业、优秀的法律服务。我们同时也在不断扩充我们的团队,为打造中国最优秀的行业性律师事务所而奋斗。

北京隽永律师事务所秉承“受人之托,忠人之事”的服务理念,坚持“高效、尽职、勤勉”的专业精神,确保每位客户享受到优质的法律服务。我们始终以客户的利益为核心,在坚持法律的基础上,实现客户利益的最大化。

北京隽永律师事务所在民商事纠纷、刑事辩护、行政案件、海商事案件、法律顾问等领域具有丰富的工作经验,实现了客户价值最大化,赢得了客户的赞誉。北京隽永律师事务所始终怀有最强烈的责任感,兢兢业业、全心全意地完成客户的每一份委托。我们愿以最坚定的意志、最强大的信念与您并肩,成为您事业上最可靠的伙伴

北京隽永律师事务所处于黄金地段,办公环境优越,交通便利,是以诉讼、仲裁、法律顾问为基础发展起来的,同时致力于房地产、公司与证券、知识产权、和金融与投资等专业领域的综合性律师事务所。北京隽永律师事务所始终以争取客户利益最大化为执业原则,其优质服务得到当事人高度

北京隽永律师事务所是中国首都北京的一家能够提供全方位、专业法律服务的律师事务所。

北京隽永律师事务所,信奉“唯有专精,方显卓越”的执业理念,始终致力于打造一个专业分工精细、管理规范严谨、服务质量优良、职业声誉卓著的专业精英型团队。北京隽永律师事务所汇聚了一批精通专业法律、熟悉专业经济的跨行业、复合型法律人才,在WTO法律制度、公司法律、金融证券、房地产、知识产权、海事海商、医疗卫生、行政法律、重大疑难刑事以及民事损害赔偿、债务追索方面积累了丰富的实践经验,尤其擅长金融企业债务追索、重大疑难刑事以及民事损害赔偿、债务追索、公司并购、重组、企业改制、公司首次公开发行股票并上市、上市企业再融资、项目投融资、企业破产、大型建设项目及房地产全程法律服务。

北京隽永律师事务所律师在执业过程中精益求精,倾情投入,侧重于为客户寻求具有建设性的方案与复杂问题的可操作性解决途径,并力求准确地评估出某一策略或行动的成本和收益,成功地维护了客户的合法权益,构筑了广大客户予以充分信赖的坚实基础。                      

北京隽永律师事务所,推崇“律师各尽其长,团队尽其能”的专业细分和业务互补为基础的公司化的运营模式,并借鉴国际律师事务所的管理模式和执业流程,采取主协办律师制度、项目小组制度、例会制度、疑难案件讨论制度、培训制度、全程监控、客户管理制度等管理手段,确保向客户提供全方位、专业化、高质量的法律服务。北京隽永律师事务所律师的团队凝聚力和专业化管理,已经成为北京隽永律师事务所事业发展的不竭动力。

    同时,北京隽永律师事务所十分注重与法学科研部门、司法部门保持及时的信息交换,确保律师能够为客户提供准确、全面的法律服务。本所也十分重视与国外同行的密切合作,并建立了稳定的协作关系                                                                                

北京隽永律师事务所实现了办公现代化,应用先进的通讯技术和互联网技术进行办公、法律研究和案件事务管理。所内计算机全部通过宽带与Internet联接,并不断建立和升级内部网络、计算机硬件及软件系统,确保高效率地进行互联网通讯和局域网资源共享。                                      

北京隽永律师事务所还拥有先进完善的文印系统及信息资料查询系统,具备快速、准确、全面搜集各种信息的能力。北京隽永律师事务所律师越来越多地利用功能完善的电子数据库进行法律问题的调查研究。同时,丰富且更新及时的图书资料也是北京隽永律师事务所律师在电子信息之外的重要法律信息资料来源                              

北京隽永律师事务所文化的核心是尊重、互助、关爱、和谐、真诚、信赖。这是由于本所完善的选材机制、先进的管理理念及业务学习制度,将所有律师真正打造成一支有战斗力的团队。                                            

作为一个大家庭,本所力求使每位成员得到尊重及关怀,并为每位成员提供充分发展的机会及必要的支持,使每位成员伴随隽永一起成长,分享隽永发展的喜悦,在追求成功与卓越的同时拥有发自内心的归属感。基于这样的文化氛围,本所得到稳定的发展,确保了北京隽永律师事务所团队为客户提供优质、高效及可以信赖的法律服务,并在多项专业领域取得了丰硕业绩。                                         

北京隽永律师事务所将注重知识更新、强调团队合作、崇尚理论学习、由具有学者风范的高素质律师以不懈追求的精神及良好质量控制的实务操作规范,为国内外客户提供领域广泛的高水平法律服务。

北京隽永律师事务所精英荟萃,拥有一支充满生机和活力的团队,团队中包括多名学术造诣深厚、实践经验丰富的资深律师,合伙人具有多年的从业经历。在北京隽永律师事务所执业的律师均在国内外著名学府接受过正规法律教育,大多取得法学硕士学位,其中一部分律师还涉其他专业,具有多方面学术背景。在成为本所律师之前,他们或执业于国内不同的律师事务所,或曾供职于公检法系统,或来自部委机关,大多有着较长的执业经历和丰厚的执业经验。众多不同行业的实务经验使得他们在为不同行业的客户提供法律服务的过程中架熟就轻得心应手。在政法、金融、工商、税务、海关、劳动、新闻等部门积累了广泛的社会资源,能够有效地理各种复杂的法律关系。
    为建立和培养一支令客户可以信赖的高素质律师队伍,北京隽永律师事务所为所内律师提供相对应的专业培训,选拔人才与用人机制有效地融为一体,建立了高效运转的专业性团队。北京隽永律师事务所的执业律师在工作中,坚持与客户保持充分的合作和沟通,为客户提供真正具有价值的解决方案。人才是律师事务所最宝贵的财富,在发展中坚持“以人为本”的人才战略,逐步形成了由专业律师人才、市场营销人才、管理人才组成的人才队伍,保障了律师事务所整体战略目标的实现。北京隽永律师事务所拥有一支理论基础好、专业水准高、服务态度一流的律师团队。
   客户是律师事务所发展的“原动力”,坚持“以客户为中心”的服务理念,始终以客户的需求为关注焦点,以顾客满意为工作目标。北京隽永律师事务所成立“客户服务中心”,充分倾听客户的声音,理解客户的需求,贯彻 “市场本土化、服务全球化”法律服务模式,充分发挥北京隽永律师事务所全球化法律服务体系的优势,通过不同专业、不同地域律师的合作,为客户提供综合性法律解决方案,为客户创造价值,帮助客户获得成功。为解决客户发展中遇到的融资难问题,北京隽永律师事务所专门成立了“投融资中心”,与银行、信托、私募股权资金、担保机构等金融机构合作,促进金融资本积极参与客户的发展,帮助客户获得成功。优质的服务赢得了客户的信赖,为多家海内外企业提供满意的法律服务。律师事务所的制度建设要符合律师行业发展的客观规律,充分尊重律师执业的发展空间,建立律师与律师事务所长久的共赢关系。  
   要建立一支优秀的管理团队,服务于客户,服务于律师。要全面拓展律师业务,加强律师业务培训和指导,恪守律师职业道德和纪律。   
    建立科学的律师事务所管理体制,包括:合伙人决策机制、利益冲突解决机制、人才引进和培养机制、薪酬分配制度、合作办案机制、市场开拓机制、品牌建设机制等等。
    律师事务所是全体律师执业的共同平台,是律师们的共同家园。要加强律师事务所的文化建设,增强律师对律师事务所的认同感和归属感,珍惜律师的共同的荣誉。  
   加强律师事务所的党建工作,党建工作服务于国家发展的大局,引导律师和律师事务所的健康发展。团结和带领广大律师坚持正确的思想路线和发展道路,做中国特色社会主义法制的建设者和捍卫者。  
   综上所述,未来将是北京隽永律师事务所努力建设规模化、专业化、品牌化、国际化律师事务所关键,也是律师事务所实现又好又快发展的关键时期。希望全体律师和员工充分了解律师事务所的发展目标,把个人发展和律师事务所发展纲要紧密结合,努力实现个人发展与律师事务所发展的共赢局面。相信只要我们团结一致,共同奋斗,北京隽永律师事务所的发展目标一定能够实现!

六、联系方式:

如需委托办理案件,请直接来电联系。
联系人:张敬辉主任律师;

联系电话:13261996547;

微信号:13261996547或者379948842;

邮箱号:379948842@qq.com;

QQ:379948842

 

张敬辉律师简介

、张敬辉律师各大媒体的报道情况:

     北京隽永律师事务所主任律师——张敬辉律师,是中央电视《今日说法》栏目主动报道律师、中央电视台《焦点访谈》栏目主动报道律师、中央电视《新闻频道栏目主动报道律师、北京电视台《法治进行时》特邀嘉宾律师、北京电视台《现场说法》特邀嘉宾律师、北京新闻广播电台《警法在线》特邀嘉宾律师、沈阳电视台《真相30分》栏目主动报道律师、成都电视台《真相30分》栏目主动报道律师、山东卫视《调查》栏目主动报道律师、《腾讯视频》主动报道律师、《搜狐视频》主动报道律师、安徽电视台《经济生活》栏目主动报道律师、安徽电视台《公共频道》栏目主动报道律师、安徽电视台《法治时空》栏目主动报道律师、《新京报》主动报道律师、《安徽商报》主动报道律师、《百度新闻头条》主动报道律师、《京华时报》主动报道律师、《新浪新闻中心》主动报道律师、《南方网》主动报道律师、《中国日报》主动报道律师、《环球时报》主动报道律师、《澎湃新闻网》主动报道律师、《人民日报》主动报道律师、《河南都市报》主动报道律师、《今日徐州》栏目主动报道律师等等。

、张敬辉律师的详细介绍

    北京隽永律师事务所主任律师——张敬辉律师,中国人民大学法律硕士学位,工作经验20多年,律师证号:11101199810328621;全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京市久瑞律师事务所高级合伙律师、北京市国舜律师事务所高级合伙律师、北京兆驰律师事务所主任律师、北京一轩律师事务所主任律师、北京隽永律师事务所主任律师及实际出资人;从事律师职业20多年以来始终以客户利益至上为最高宗旨, 秉承“受人之托,忠人之事”的服务理念,践行社会赋予律师的使命,确实维护了众多当事人的合法权益,取得了一系列出色的成绩,赢得了广大当事人的充分信赖及肯定。办案经验丰富,能力超强,思维敏捷,在全国各地办理过多起重大、疑难、复杂的民商事、刑事、行政一审案件,民商事、刑事、行政二审案件,民商事、行政再审案件刑事申诉案件,民商事、刑事、行政抗诉案件,死刑复核案件以及涉外案件,取得了显著的效果,因此,得到了诸多电视台、媒体、报社记者的主动采访和报道,因而,被誉为全国资深律师;现担任许多家公司、企事业单位的法律顾问;是一位经验丰富、正义感最强、廉洁奉公、勤勉尽责、公道正派、不畏权势、为人厚道、吃苦耐劳、持之以恒、兢兢业业、有责任心、思维灵活、刚正不阿、法律知识渊博、最有实力、诚实信用的资深师;坚持“以事实为依据、以法律为准绳”的原则来维护当事人的合法权益和抗拒各种权势!坚信邪不胜正,坚持有理走遍天下、无理寸步难行的真理,不畏惧各种权势!

、张敬辉律师擅长业务领域:

    擅长于:婚姻家庭纠纷,离婚诉讼,房地产纠纷,刑事辩护,遗产继承纠纷,房屋买卖纠纷,房屋租赁纠纷,医疗事故纠纷,房屋拆迁纠纷,征地补偿纠纷,行政诉讼,行政复议,国家赔偿纠纷,建筑工程纠纷,林权纠纷,矿产资源纠纷,合同纠纷,民间借贷纠纷,股权纠纷,交通事故纠纷,人身损害赔偿纠纷,财产损害赔偿纠纷,劳动纠纷,工伤事故纠纷,债权债务纠纷,知识产权,环境污染纠纷,产品质量责任纠纷,邻里纠纷,保险理赔纠纷,消费者权益纠纷,名誉侵权纠纷,肖像侵权纠纷,投资理财纠纷,旅游纠纷,民事诉讼,海商事纠纷等国内案件以及国际贸易纠纷,国际仲裁纠纷等涉外案件、法律顾问等等。

、张敬辉律师担任常年法律顾问的单位:

伊朗大使馆法律顾问、新加坡航空公司北京办事处法律顾问、北京市建筑总公司混凝土搅拌公司法律顾问、清华同方计算机股份有限公司法律顾问、北京康恩公共关系咨询服务公司法律顾问、中原油田勘探设计公司北京分公司法律顾问、徐州仁和房地产开发公司法律顾问、江苏大地集团公司法律顾问 、徐州市政府金山桥关委会法律顾问、 徐州安达集团法律顾问等

、张敬辉律师教育经历:

1996年取得江苏省南京大学法学专科文凭,同年取得律师资格。

2000年取得江苏南省京大学法学本科文凭。

2009年取得中国人民大学法律硕士学位。

2009年取得资深律师职称

、张敬辉律师工作经历:

1997年初至2003年初江苏省徐州市金铎律师事务所执业;

2004年至2008年在北京首创律师事务所任专职律师;

2008年至2014年在北京市久瑞律师事务所作为高级合伙律师;

2014年至2017年9月在北京市国舜律师事务所担任高级合伙律师;

2017年10月至2018年1月1日被聘请在北京兆驰律师事务所担任主任律师

2018年1月2 日至8月2日被聘请在北京一轩律师事务所担任主任律师;

2018年8月2日至今是北京隽永律师事务所正式主任律师和实际出资人。

、张敬辉律师专业技能:

良好的沟通协调能力。

能以英文为工作语言。

熟练的计算机操作。

八、张敬辉律师联系方式:

如需要委托办理案件,请直接来电联系!

联系人:张敬辉主任律师;

联系电话:13261996547;

微信号:13261996547或者379948842;

邮箱号:379948842@qq.com;

QQ:379948842

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房屋租赁合同到期纠纷

分类:时事点评    时间:(2015-03-08 03:25)     点击:344

房屋租赁合同到期纠纷

房屋租赁合同到期纠纷是怎样的?其中相关的知识都是怎样的?在此小编将会为大家详细带来其中相关的知识进行解读,希望能对大家有所帮助。

对房屋租赁合同效力认定问题

出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查:

(一)审查合同的主体是否适格。

即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。

(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。

但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定,不得出租的房屋有:1、未取得产权或者经营管理权的;2、产权有争议或者产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押,未经抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的。

而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)未依法取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)权属有争议的;

(五)属于违法建筑的;

(六)不符合安全标准的;

(七)已抵押,未经抵押权人同意的;

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三)审查是否进行过登记备案。

1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》,都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

简言之,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的,应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。

有人认为,房屋租赁登记制度没有存在的必要了,经济的发展和交易日益频繁,一切交易手续应越简便越好,登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性,房屋作为不动产有其自身的特征,与一般流通物不同,房屋交易应有权属登记备案,房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让,当然也应予以登记备案。

还有人认为,现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时,并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触,以及新法吸收旧法的原则,房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理,但分析一下也站不住脚。

合同法关于租赁的规定仅是范指而已,包括房屋,也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁,作为一种特殊财产有特别法规来规定,并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力,因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时,优先适用房屋租赁专门法规。实际上,合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定,并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性,也不存立法价值的抵触问题。所以,笔者认为,没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的,租赁合同是无效的。

(四)审查房屋租赁合同的内容是否合法。

在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计,因其滞纳金过高,导致滞纳金的约定无效。有人认为:只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形,承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外,还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动,若是,则在出租人明知情况下,租赁合同无效。

【问题二】 承租人对房屋进行的装修,在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

(一)对承租人装修物价值的认定。

承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的,在房屋租赁合同中,一般均规定,装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间,往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物,这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为,首先应由租赁双方对装修物进行协调,这样既解决了问题,同时也节省减少损失;如果协商不成,则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧,房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符,故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

(二)对承租人装修物的处理及补偿。

装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是:非产权人在使用他人的财产上增添附属物的,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理;没有约定又协商不成的,能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定,最高法院的司法解释又过于笼统,所以在审判实践中难以把握。对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑:

1、房屋租赁合同合法有效,因出租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修形成的装修物,如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估,并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除,不能拆回的,进行评估,其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

2、房屋租赁合同合法有效,因承租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修及形成的装修物,若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物进行评估,其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定的又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,其装修物无偿归出租人所有,因承租人有过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

3、房屋租赁合同合法有效,因双方违约导致租赁合同被解除的,承租人对房屋进行装修形成的装修物,若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物的现价值进行评估,其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,装修无偿归出租人所有。

【问题三】 违章建筑的租赁合同纠纷的问题

房屋属违章建筑物,对此订立的租赁合同无效。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》,对此都有了明确的规定,本是无庸置疑的。但就目前广东的情况来看,农村为发展经济,积极招商引资办厂,没有经过任何规划、报批、报建,建起了大量的厂房、工棚,表面上是以厂房出资他人(多为台商、港商)合作办厂,实质上是出租厂房收取租金。显然这样的租赁行为是非法的,是不应受到法律保护的。现实中,农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的,村民的分红也就靠这一块。不幸的是很多外商赚足了钱后,有的长期拖欠租金,有的逃跑了,有的甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出,起诉到法院,法院又无法依法予以保护,村民怨气大。

法院现在处于一种两难境地。一方面要依法办案,不能明知是违章建筑出租,也给予保护。另一方面,法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者,又不忍看到村民受到巨大的经济损失,而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解,是任何法院领导都不愿看到的。对类似这样的违章建筑出租问题,我们在审判实践中究竟应如何处理,是困扰基层法院法官的一大难题。

对违章建筑出租案件如何处理,有多种观点。

一是认为租金可以适当保护。即首先认定违章建筑出租是非法的,租赁合同无效,但实际已租用房屋或场地,本着实事求是的原则,仍应给予一定的补偿,因为租赁合同的无效不象其他买卖合同,可以返还,租赁是一种行为合同,没法返还。在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。笔者认为,不管采用何种计算方法,只要对租金予以了支持,就是等于承认了违章建筑出租的合法性,与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。

二是认为,对于违章建筑出租的非法所得应依照《民法通则》第134条第3款的规定对非法活动的所得予以收缴,以惩罚乱建乱租,冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。站在村民的角度来看,违章建设的厂房、工棚出租的租金不能通过合法途径收回来,感情上是很难接受的。但早知如此何必当初,违法乱建的后果不是不知道的,只是在利益的驱动下冒险而已。同时,要批评的是我们的有关政府职能部门的失职、失察和纵容。如果政府职能部门对农村的违章建筑加大监督、处罚力度,相信不会造成今天的尬尴局面。

对违章建筑的非法所得应予以依法收缴。这是法律的要求,也是规范房屋建筑、租赁市场的需要,这个代价迟早要有人来付出。更严格地说,行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚,已是很照顾农村经济发展了。其实,这样的光收房租、坐吃山空的经济发展是没有多大价值的。

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