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“买卖不破租赁”制度在提存证明中该如何应用

【房屋买卖租赁案情简介】

贾某租赁王某商铺一间，经营图书生意。租赁合同期限为五年，租金每年一万元。租赁期间，王某将商铺卖给了赵某，并办理了过户手续。交租期限临近，贾某向王某缴纳租金，王某不收，并告知贾某房子已经卖给了赵某。于是，贾某找到赵某，请求按照原租赁合同的约定交付租金。赵某却以各种理由拒绝收取租金，并托人带话，“想继续租房子，租金每年两万”。这可急坏了贾某，“要是赵某一直拖时间，不肯收房租，到时候解除合同怎么办啊？”想到这里，贾某急忙找律师咨询。经律师指点，贾某来到公证处，提出将租金提存到公证处。

【案情分析】

贾某的提存申请能否受理？我处形成了两种不同的观点：

第一种观点认为，不能受理提存申请。依据是合同的相对性原则。即，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。

就本案而言，王某已经将商铺转让给了赵某，并办理了过户手续，赵某是产权人，赵某才有权对外租赁房屋。而贾某与赵某并未签订新的租赁合同，贾某要求赵某依照原来的租赁合同，接收租金，不符合合同相对性原则。

第二种观点认为，可以受理提存申请。依据是买卖不破租赁制度。所谓买卖不破租赁，是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

此观点认为，本案应当适用买卖不破租赁制度。我国合同法第第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果认为合同法的这条规定不够明确，我们可以看看最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款的规定，“该条明确指出，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。承租人根据这两条法律规定，将租金交付新房东，完全是正确的。

【分析与点评】

第一种观点对合同相对性原则进行了狭隘的、机械的理解和运用，没有考虑到民法理论中的“合同相对性原则的突破”。[1] 买卖不破租赁制度就是对合同相对原则的突破。

第二种观点依据买卖不破租赁制度，找准法条依据，值得肯定。但是，公证机构能否据此受理提存租金的申请，将贾某应交付的租金提存到公证处，以达到消灭债务（贾某向赵某交付租金的义务）的目的呢？笔者对此持不乐观的态度。

目前，公证机构办理提存业务的主要法律依据包括合同法第一百零一条至第一百零四条以及《提存公证规则》（司法部第38号令）。公证法颁布实施后，提存被列入公证法第十二条公证机构可以办理的法律事务中，不再属于公证事项。《提存公证规则》能否继续全面适用，官方没有定论。笔者认为，在没有新的指导意见或规则出台之前，出于谨慎考虑，有选择的适用规则的相关条款，也是非常必要的。毕竟，“提存公证是一项专业性很强、要求很高的公证业务，虽然提存公证从1987年起就在一些城市试办，1990年司法部又下发了《关于普通开展提存公证业务的通知》，但是，一些地方在具体办证时仍很不规范，也发生过一些问题。《提存公证规则》的制定，有利于进一步开拓公证业务领域，提高提存公证质量。”[2]

就该案例而言，笔者认为，公证机构不宜依据“买卖不破租赁”制度，贸然受理贾某的提存申请。笔者提出下列问题，请同仁赐教：

第一，合同法第一百零一条指出，债权人无正当理由拒绝受领时，债务人可以将合同标的物提存。本案中，赵某拒绝受领租金，是否属于无正当理由？本案并非传统的租赁关系，而是发生物权的转移后形成新的租赁关系。新的租赁关系是否当然形成？这不仅仅是单纯的事实认定问题，还涉及到了价值判断。公证机构在办理公证事务时，可否直接进行法律价值上的判断？如果能，是否意味着公证机构也拥有裁量权？如果不能，则公证机构不能直接受理该公证申请。

第二，房屋买受人是否能提出抗辩，使“买卖破租赁”？抗辩事由一：原房主在出售房屋时，并没有告知租赁关系的存在，如果知道房屋存在租约，将不予购买；抗辩事由二：在当初购房时，买受人进行了现场踏勘，并没有发现有人在使用该房屋，何来租赁关系？[3]

上述两个问题（其实是多个问题），如果回答不好，公证机构贸然受理提存申请，消灭债务，可能致承租人于相当被动的局面。

为妥善处理此类问题，笔者认为，公证员可以为贾某提出以下法律意见，以解燃眉之急：

第一，要求原房东出具书面材料，确认房屋已经转让给赵某的事实；

第二，委托律师，到房地产管理部门调取房屋相关手续，证明房屋已经转让给赵某确属事实；

第三，与新房东进行协商，适当提高租金，各让一步，如协商不成，可采取第四项措施；

第四，如果主张优先购买权，可提起确认之诉，要求法院确认房屋买卖合同无效，并主张同等条件下优先购买；[4]

第五，如果不主张优先购买权，可提起确认之诉，要求法院确认原租赁合同对新房东继续有效；据此向新房东交付房租。

公证机构在贾某采取上述措施之前，可否为贾某办理保全证据公证，证明贾某向赵某交付租金的行为？笔者认为是可以的。即便赵某不接收租金，贾某也能凭保全证据公证书证明其履行了交付租金的义务，赵某拒绝接收。一旦赵某以贾某未按期支付租金为由，要求解除合同，贾某可持保全证据公证书进行抗辩。可为贾某采取相应措施争取宝贵时间。

[1] 传统的合同相对性理论认为，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。当资本主义进入现代市场经济以后，随着经济的高速发展，商业贸易的空前繁荣，社会经济生活对合同的社会功能提出了新的要求。为了适应现实的需要，提高社会经济运行的效 率，各国都在一定程度上扩张了合同的效力范围，表现在立法和司法上，受合同效力影响的第三人范围越来越宽，合同相对性理论也逐渐受到了冲击，出现了许多合同相对性的例外情况，此现象称为“合同相对性的突破”。见百度百科，http://baike.baidu.com/view/1234102.htm

[2] 见司法部文件（1995年6月19日）司办字[1995]19号。

[3] 有这样一个案例。见http://www.9ask.cn/blog/user/dovehuang/archives/2011/182395.html

　　张某有位于青岛市市北区某处的一套88平方米房屋。2006年6月1日，张某与甲公司签订一份《房屋租赁合同》，约定将前述房屋出租给甲公司，租赁期限自2006年6月l日至2016年5月31日，租金5万元，于合同签订之日一次性支付给张某，出租方应于收到租金后立即将房屋交付给甲公司，若不能如期将房屋交付给甲公司使用，需每月按租金总额5万元的5%支付违约金。合同签订当日张某收取了5万元租金，但此后张某一直未将房屋交付给甲公司。2007年3月，张某将该房屋卖给王某并办理了过户登记，王某于2007年6月装修入住。2007年7月27日，甲公司诉至法院，请求判令张某、王某腾空房屋并交给甲公司使用，同时请求判令张某支付逾期交付房屋的违约金3万元(暂计至起诉日)。

4 一审法院经审理认为，甲公司与张某之间签订的房屋租赁合同合法有效，虽然讼争房在租赁期限内因被告之间的买卖而发生所有权变动，但该事实依法不影响租赁合同的效力，故判决张某、王某将房屋腾空交给甲公司使用。宣判后，王某不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为，本案租赁物尚未交付承租人，从而也就没有产生公示效果，在此期间，张某将房屋转让给王某，王某已善意取得房屋所有权并装修入住。故甲公司在租赁合同签订长达一年之久后，才起诉要求王某腾空房屋交付其使用缺乏法律依据。至于甲公司要求张某承担交付不能的违约责任，可另案提起诉讼予以解决。最后判决撤销一审判决，驳回甲公司的诉讼请求。

可见，“买卖不破租赁”并非“放之四海而皆准的真理”，在适用上也有例外。