青岛姜桂圣律师

《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》提示及简评

《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》已于2011年10月20日经青岛市十四届人民政府第22次常务会议审议通过，自2012年3月1日起施行。

主要内容提示：

1、青岛市市区范围内（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋）的业主都应当按照本办法的规定缴存房屋专项维修资金。

2、各县级市应当自本办法实施之日起六个月内，参照本办法建立本地区房屋专项维修资金管理制度。

3、配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%缴存；未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%缴存。

4、购买商品房的市民，应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

5、购买公有住房的市民，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

6、对于原有房屋没有缴存维修资金的市民要补缴。

7、单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按照规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。

简评：

“办法”对房屋专项维修资金的缴存办法、资金的管理和启用、违规行为的惩罚措施等方面都做出了规定。这将对房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益产生积极作用。

根据“办法”规定，一套建筑面积为100平方米的房屋，要缴存约13000元的维修资金。这一数额对部分业主来说可能压力较大，从而产生抵触心理。对此，“办法”规定：“单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按照规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。”然而，除了业委会和业主作为主体的诉讼之外，未规定其他救济方式，如监管部门的行政措施。这可能导致在业委会和业主怠于行使权力时，“办法”将得不到很好的落实执行。

另外，办法严格禁止物业服务企业挪用维修资金，但仅规定如发生挪用行为时，除追回被挪用的资金之外，“可以”并处罚款，而且只有“情节严重”时，方可吊销其资质证书。“可以”意味着执法部门有“活动”余地；而且对何为“情节严重”并未具体明确界定方法，意味着执法部门拥有判断是否“严重”权利。这可能导致执法人员的权利范围过大，滋生腐败。