青岛姜桂圣律师

一例特殊的商品房买卖合同纠纷案件的法律分析

今天收到一位当事人的来信咨询，发现这一案例比较典型。经过认真的研究，向其阐述了我的解答意见，现将案情及分析意见记述如下，共同探讨，以期专家批评指正。

来信内容梗概：

你好，姜律师：

我在2009年11月12日向单位购买了一套预购商品房（实际是现房）。我和单位的子公司开发商签订的《xx市商品房买卖合同》。2010年初装修入住，6月3日办理了预告登记，契税已缴，发票已开，约定15年后办理房产证。目的是为防止员工辞职。因家庭婚姻原因，我需要处分这套房屋。仔细研究了这份合同，发现问题很多，对甲方明显偏袒。主要下面两点：1、以格式条款规定15年后办理房产证，却把示范合同第十三条“甲方应当在商品房交付使用后  日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案”划去。违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定；况且房产证纠纷诉讼时效2年，15年后再有问题也无法解决,我理解为霸王条款。2、示范合同第十条“甲方应当在  前，依照法律规定将取得的商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用”划去，实际2010年初就交了房，但甲方不签收房屋交接书。向专家请教：我能不能尽快办下房产证，是采取法律诉讼途径，还是通过行政投诉？

回信：

你好，来信已拜读。现将我的意见阐述如下，仅供参考：

根据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：  商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

可见，关于房产证的办理时间，首先应当看合同中双方的约定，有约定从约定，没有约定的情况下才适用法律的规定，根据你说的情况，合同中约定了房产证的办理时限，因此，你现在要求办理房产证的主张可能得不到法律的支持。

但，根据《商品房销售管理办法》第三十四条（房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。）《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（ 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件. ）的规定来看。开发商的行为显然违反了上述规定，因此，你可以试着到房屋买卖主管部门进行投诉，但因为你们之间存在合同的相反约定，可能你的投诉不会达到良好效果；

另外，你说的霸王条款的思路。该合同确实对你的权益保护非常不利，但你们争议的焦点是房产证办理的时间。根据以上分析，该时间可以通过合同约定。现在合同中存在这一约定。接着就看，这一约定能否无效，如果该条无效，你的主张就能成立。根据你的说法，单位是为了防止员工辞职而添加的这一条款，但根据《劳动合同法》的规定，在不存在特殊条件的情况下，员工可以随时以法定形式提出辞职。这一规定是为了保护自由就业的劳动秩序。那么能不能以合同的这一条约定违反上述固定而认定无效呢？我的意见是：不能。合同的该条约定，并未强制禁止员工的辞职，只是会起到这样一个法律效果：如果该员工在合同约定的期限内辞职，则另一方不再负有办理房产证的合同义务，即公司一方可以解除房屋买卖合同，收回房屋。这实际上是将买卖合同的生效附加了一个前提条件。根据合同法第四十五条（当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。）规定，法律是允许的。所以，合同的该条约定不违反法律的强制性规定，不能以此认定无效。

综上所述，合同的这一约定可能不能被认定为无效，如果你在十年内辞职，单位有权解除房屋买卖合同，收回房屋；而且你现在要求办理房产证的要求违反合同约定，可能不会得到法律的支持；

另外，你说因离婚需要分割共同财产。看来你个人已经认定此房屋属于夫妻共同财产；但我认为，其是否属于婚姻共同财产，还需要具体分析；但因为你的陈述中对这一情况说明不详，不便分析，因此无法给出具体意见。但，你可以考虑起诉时对这一可能获得的房产进行分割，或者说对将可能获得的合同债权利益进行分割；

如有不明白的地方，可以再联系我。

希望我的回答能帮到你。也祝愿你能迅速走出人生的困苦阶段。