青岛姜桂圣律师

民法院报《买房被前夫搅黄 开发商返还定金》 读后

                                                  ----- 一起商品房买卖合同纠纷

    2011年5月20日，“人民法院报”刊登了一篇题为《买房被前夫搅黄，开发商返还定金》的文章。仔细阅读之后，似觉此案有研讨余地，经认真考究，现将所得愚见予以简述，以剖砖引玉。

刊载文章内容：

    “近日，四川省成都市青羊区人民法院审结一起定金合同纠纷案，因不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立，法院对原告张某双倍返还定金的诉请不予支持，判决被告开发商返还张某定金2万元。

  2008年4月10日，张某与成都一开发商达成购房意向，并确定了房号，向被告交纳定金2万元。4月19日，张某的前夫冒用原告的签名，向被告提供《情况说明》一份，载明原告自愿将《定购书》和收据更名为其前夫名字，2008.4.19当天其前夫即与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，后因其前夫未能按约支付房款，随后被告将房屋出售给他人。2009年11月，张某向被告发函要求解决房屋预售纠纷未果，遂于去年向法院提起诉讼，请求判令被告双倍返还定金共计4万元。

  法院认为，被告在商品房预售中收取2万元定金并出具收据，双方即形成定金合同关系。该案中第三人虽为张某的前夫，但被告并没有提供证据证实张的前夫与被告签订的《定购书》、《商品房买卖合同》以及其提供的《情况说明》，事前得到张某的授权，事后得到张某的追认，因此张某前夫的行为对张某不发生效力。原告在一年多后才发函要求被告解决房屋预售问题，也存在一定过错。虽然双方在订立商品房买卖合同上都有一定过错，但总体是由于第三人张某前夫弄虚作假导致。

  依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案不适用定金罚则，但定金应返还张某，故法院遂依法作出上述判决。”

本文认为，法院判决有失公正，开发商应双倍返还张某购房定金共计4万元，理由如下：

第一、开发商在没有向张某核实的情况下，将房屋卖与第三人，属违约。

开发商在商品房预售中收取张某2万元定金并出具收据，双方即形成定金合同关系。此定金性质为订约定金，即双方相互负将来订立 “房屋买卖合同”的义务，任何一方违反此义务，均应向对方承担违约责任。

之后，张某前夫（下称李某）冒用张某的签名，要求开发商将房屋买受人更名为李某，显然李某的行为并没有得到张某的授权。此时，在开发商、张某、李某三人之间，形成无权代理的法律关系。根据合同法第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案中，张某并没有对李某的无权代理行为进行追认，因此李某的行为对张某不发生法律效力。张某仍可基于定金协议要求开发商与其签订房屋买卖合同。而开发商与却与李某签订了房屋买卖合同，之后又再次将房屋卖与第三人，其行为对张某已经构成违约。

第二、违约责任为无过错责任（又称严格责任），不以有存在主观过错为前提条件；

关于违约责任的规则原则，理论界曾经产生过较大争议。有些学者认为，我国的违约责任的归责原则为过错责任原则。该观点也提出了明确的法律依据，即1982年7月1日颁布实施的《经济合同法》第29条（由于当事人一方的过错，造成经济合同不能履行或者不能完全履行或者不能完全履行，由有过错的一方承担违约责任；如属双方的过错，根据实际情况，由双方分别承担各自应负的违约责任。）。有些学者则认为，违约责任的归责原则是无过错责任。1999年我国颁布了新《合同法》，这部法律明确采纳了“违约责任为无过错责任”这一观点（《合同法》第107条）。理论界的争议也随之消解。

本案中，虽然开发商未与张某顺利签订房屋买卖合同，客观上是因为李某的欺诈行为。从情理上讲，开发商是受害人，值得同情。但根据以上分析，不论其是否存在主观过错，均应当向张某承担违约责任。原判决在审理时注重分析原被告双方的过错大小，违反了合同法的规定。

第三、开发商主张其因受到李某的欺诈导致不能履行合同，不能免于承担违约责任；

为了维护合同的相对性原则，我国《合同法》第一百二十一条针对这一问题做出了专门规定： “当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案的情况似可直接适用该规定。即，开发商向张某承担责任之后，可以向李某追究赔偿责任。

第四、张某要求解决房屋预售问题，没有超出诉讼时效，其有权随时行使该权利，且张某并没有义务在提起诉讼之前及时向开发商发函交涉；

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人应当在法定的时效期间内使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国民法通则规定了三种时效期间。即普通时效期间为2年，特别时效期间为1年，最长时效期间为20年。另外，《环境保护法》、《票据法》、《合同法》、《保险法》等，对诉讼时效均有特别规定。

《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”
    根据以上法律条文，可知本案作为一起典型的房屋买卖合同纠纷，应适用二年的诉讼时效期间。即权利人张某自知道开发商一方二卖的行为起，二年诉讼时效届满之前，可以随时提起诉讼。张某向开发商发函要求解决房屋买卖事宜，能够产生中断诉讼时效的法律效果。然而，法律并没有规定权利人在诉讼之前必须的、及时的与债务人进行交涉。该法院认为“原告在一年多后才发函要求被告解决房屋预售问题，也存在一定过错”，没有法律依据。

综上，本文认为，该法院对本案的处理有失公正。

简评：

通过了解本案案情及本文的上述分析可知，在经济生活中，存在着诸多法律风险。通过严密、专业的法律分析，可以顺利的防范这些风险，减少不必要的经济损失。但这要求从业者具有较强的法律意识，甚至应该有一定的法学素养。可喜的是，随着我国法治进程的完善，人们的法律意识在慢慢增强。产生纠纷之后，人们已经摒弃那种粗暴、野蛮的解决方式，而更多的是首先想到拿起法律武器。因此，各企业单位，甚至个人纷纷聘请律师、专家等专业人士为自己的经营保驾护航。

如本案中，开发商在正确做法是，当李某出具冒名的授权书时，应当意识到商品房对个人来说价值较大，应谨慎的核实授权书的真实性。或者在定金协议中明确规定，买受人授权他人办理房屋买卖事务时应对授权书进行公证。即开发商应及时与张某取得联系。如果张某认可李某的代理行为，则应当取得其本人签字捺印的真实授权。如张某拒绝追认，则应当终止与李某的接触，同时按照定金协议的约定继续与张某进行交易。如张某届时拒绝签订房屋买卖合同或者拒绝支付房屋价款，开发商可以行使合同权利，要求其承担违约责任直至解除合同.此时,开发商再将房屋卖与第三人，才属合法。

姜桂圣

2011年8月 于青岛