深圳专业房地产律师 13530030076 蔡伟律师 随着房地产的回暖，房地产交易大大提升，房地产交易牵涉法律法规多，又受到证据的调整，发生房地产纠纷，应咨询专业人士。
据了解，多年以前，开发商先后申领了规划、建筑等许可证，但是建设所需土地是东新村的集体土地，房屋实际上也只是农居住宅。后来该公司缴纳了房产交易调节基金等，但有关部门同意销售的房子只有98套，公司却把其他300套左右不能卖的住宅都拿出来卖了。?
房地两证卡壳有十大原因
专家提醒：认真验看商品房预售证原件和向信誉好的开发商买房可避免绝大多数陷阱。
杭州市房管局有关人士介绍，商品房的所有权证会在三个环节耽误。
一是综合验收。楼盘房屋竣工后，有关部门会组织综合验收小组，对其规划、质量、卫生和消防等十几个项目进行验收。楼盘只有经验收合格，才能核发房屋所有权总证，然后才能将单套房屋的所有权证分发到购房者手上。这个过程需花不少时间；如果综合验收不能通过，开发商就得进行整改，重新接受验收。
二是房产公司改制。一些老的房产公司改为股份公司制，在建的项目就需重新审批，这也会耽误领取房产证。
三是属地、区块调整。如一些原来属于余杭和萧山的地块后来划入杭州城区，房产开发项目需重新向市房管部门报批，也会延迟房产证的申领。
暂不能申领房产证的住户，大多属以上情况，但这些问题都较容易解决。
与房产证相比，土地证卡壳或延误的情况更复杂，杭州市土管局有关人士将其归纳为七种主要情况：
一、非法联建。它主要是指有集体土地的村镇与开发商，以联建为名开发商品房建设项目。上述案例就属此类。国家土地管理法第四十三条指出，除兴办乡镇企业、乡村公共设施和公益事业，以及村民建设住宅而使用集体土地外，任何单位和个人需使用土地的，必须依法申请使用国有土地。如果开发商在集体土地上建造商品房出售，购房者无法办出房产证和土地证。这种房产的风险最大。
二、未办用地审批手续。尽管在国有土地上进行开发，合作的一方出地，一方出钱，但如果未到土管部门办理用地审批等手续，也无法办出土地证。
三、开发商擅自扩大用地范围，审批出的只有一万平方米，实际建造却超标。土管部门在对楼盘进行土地复核验收时，会对其进行处罚，责令补缴土地出让金，如果开发商不缴纳，就会延误购房者办理土地证。
四、楼盘超容积率。比如说某楼盘占地2万平方米，政府批出的容积率为2，即允许建造4万平方米建筑面积的房子，但开发商却建了4．5万平方米。因现在商品房好卖，这种现象比较普遍。超容积率的“手段”主要有两种，一是楼宇加层，二是扩大单层面积。
五、擅自改变土地用途。比如说，本来土地用途为工业用地，开发商却擅自在上面建造商品住宅出售。还有一种情况是，本来楼宇应全部是住宅，有的开发商为“实现利润最大化”，擅自将底楼住宅改建为商业用房出售，这种现象也较普遍。
六、楼盘用地移位。尽管它未增加房屋建筑面积，但与经批准的用地红线图不符，这种楼盘在土地复核验收时也会碰到麻烦。
七、作为独立空间销售的地下室、地下车库等。它们可以办理产权证，但无法办理土地证。原因是它们的“占地”不属于土地使用权范畴，土地使用权只涉及地表；而地下的“占地”、使用是土地使用权以外的一种他项权利。
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