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夫妻一方出售公有房产是否有效？

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李先生决定与自己相恋多年的女友步入婚姻的殿堂，为了日后稳定的生活，购买婚房成了第一要务。两人经过多次的看房，最终在中介的介绍下，看中了一套房子，于是前去“实地考察”。

    接待李先生二人的是房屋产权人马某，马某热情地向他们作了介绍，李先生对于房屋的构造、小区环境等等都十分满意。之后，李先生还在中介的建议下，查看了马某提供的房产证及身份证，证实房屋登记在马某一人的名下，信息无误。没有过多的犹豫，李先生便和马某签订了正式的买卖合同，并付了定金五万元。

    一切似乎进行得十分顺利，李先生按照约定支付了首付款，之后，向银行申请了贷款，正在办理中。然而，就在这时，对方却突然拒绝收钱，说房子不卖了。随后，马某的妻子突然重新住进房屋，并且还叫来自己的父母兄弟一起住下，摆出一副坚决不离开的架势。李先生无奈联系到马某，要求马某返还首付款，但是却被告知钱已经被马某用来为婚外情人购置房屋了。

    对方发生如此的巨变，根本原因还是马某夫妻之间的离婚纠纷。原来，虽然房产登记在马某一人名下，但实际是在婚后购买，是马某夫妇的夫妻共同财产。马某因为有外遇，导致夫妻感情破裂，经过一年多的折腾，马某和他的妻子都筋疲力尽，双方决定离婚。在离婚协议中约定，房产由马某进行出售，出售所得的欠款，由马某为他的妻子买一个稍小一点的房子，剩余的钱款则归马某所有。可是马某的妻子发现马某在拿到房屋的首付款之后，不仅没有张罗着帮自己买房，并且还将钱款用来给他的情人买房。马某的妻子在一气之下，才重新住进那套房屋，上演了这样的一场闹剧。

    李先生感到此事十分的棘手，向婚姻家庭律师网的婚姻律师咨询求助。

【律师分析】

    婚后购买的房屋，即使等登记在一方名下，仍为夫妻共同财产。法律规定出售公有财产必须经全体共有人同意，但是本案的情况并不完全适用这一规定。在上海市高级法院的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中规定，未经房屋共有人同意出卖人签订二手房买卖合同的，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

本案中的李先生不存在与马某恶意串通的情况，买卖合同是合法有效的，他有权要求对方继续履行约定，办理过户。但是考虑到房屋即使过户之后马某的妻子可能仍然拒绝搬出，李先生可能还要为此另外起诉对方，要求对方搬出房屋，对李先生的结婚会产生重大的影响。所以律师建议李先生为避免更多诉累，并节省时间，可以起诉马先生，要求解除房屋买卖合同，并要求马某承担违约金或赔偿房屋差价、中介费等损失。

在诉讼过程中，律师代为申请财产保全，将涉案房产财产保全，离婚双方的当事人无法处分房屋，马先生不得不和李先生达成调解，归还钱款并支付违约金。