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   【案情简介】

    2010年4月13日，某房产开发公司与罗某签订了《商品房预售合同》，约定：罗某购买该公司开发的商品房一套，房屋总价款2046515元，首付21%，余款向银行申请贷款；2012年3月11日前交房。同时双方约定，买受人须在合同签订之日起40日内办理好银行贷款手续，以出卖人收到银行发放的贷款或银行核发的《同意放款通知书》为准，若因买受人原因导致贷款未按时按额到达出卖人指定账户或出卖人未能按时收到《同意放款通知单》，视为买受人逾期付款，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款10%支付违约金。后罗某未按期履行约定义务，某公司起诉至法院，请求判令依法解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；并由罗某支付违约金204651元。

被告罗某辩称：双方签订合同时，我交纳了首付款429768元，并提交了办理商业贷款的有关资料，但某某公司一直没有帮我办好贷款。2011年4月22日，我们向某某公司发出解除合同告知函，指出因不符合购房条件，无法获得贷款，要求解除合同退还已付购房款及支付利息。

    房山区人民法院审理后判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；驳回某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

   【律师说法】

    某公司、罗某签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同及补充协议具有法律效力。合同签订后，由于国务院及北京市人民政府出台的相关政策：即自2010年4月17日国务院下发“国十条”，4月30日北京市政府下发“京十二条”，国务院下发“新国八条”，限制非当地户籍家庭贷款购房，致使罗某不能获得住房商业贷款，导致合同无法继续履行。上述事由属于情势变更，不可归责于双方当事人，对此双方均不构成违约，不应承担违约责任。现双方均同意解除合同，但对于某某公司要求支付违约金一节，没有法律依据，罗某无需支付。

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