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谈“房屋中介看房单”效力问题

谈“房屋中介看房单”效力问题

山东鲁泉律师事务所   黄胜军律师  18663735885

笔者代理的济南某房地产经纪有限公司诉购房人董某购房居间合同纠纷一案，2013年3月1日，济南市市中区人民法院做出判决，判决驳回房屋中介公司的诉讼请求。我们大获全胜。现针对该案中存在的法律问题总结如下。

一、   房屋中介看房单的效力问题

有过在中介买房、租房的朋友，都会有这样的经验：当你走进一家中介机构时，中介都会让你签一张单子，即通常所说的看房单。很多购房者因为把注意力集中在看房上，不太会留意看房单上的文字约定，草率地就签了，但是之后因同一套房子到别家中介公司成交或直接与上家成交后，中介公司就会凭看房单要求购房者支付中介费，这也就是看房单的玄机所在。中介公司的看房单通常都是中介公司为了重复使用预先单方面拟定，其中排除了购房者的选择权利，通常都约定如果看房后未通过该中介而与该房的房东成交，则仍然要支付中介费给中介公司。那么所谓的看房单在法律上是如何定性的呢？笔者认为，看房单是否符合《合同法》规定合同三要件，1、合同主体适格，2、合同签订行为本身及合同内容系合同主体真实意思的表示，3、合同标的物明确或可能并符合合法性的要求。如果符合合同法规定要件，该看房单就是一份有效合同。根据《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托支付报酬的合同，因此该看房单既是一份居间合同，双方之间形成居间合同关系。

二、   何为居间合同

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见，居间人取得报酬的前提条件是提供服务，并实际促成合同的成立。居间人与客户签订《看房确认书》，并没有促成了买卖双方合同的成立，根据《合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”也就是说，居间人提供了媒介服务，但合同未签订的，委托人只应对居间人实际花费承担支付义务。《合同法》第四十条规定，格式条款具有加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。看房确认单属于中介公司自己印制的，违约责任等内容属于格式化条款，这些条款的规定加大了看房人的责任，对看房人没有法律约束力，无效

三、   何为房屋买卖合同中的“跳单”行为

   何为“跳单”？ “跳单”是在房屋买卖居间合同，委托人在与居间人签订居间合同后又依托其他居间人的居间行为完成交易的行为。在实践中，房屋中介公司往往采用在禁止委托人及其关系人避开原居间人，私自交易看房单载明的房产，否则视为违约，委托人要承担违约责任。关于“跳单”的违约责任条款一般属于格式条款，但在审判实务中，法院认为该条款有效，因为该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。

四、   构成“跳单”违约的关键问题

“跳单”行为发生后，如何才能构成违约？笔者认为：衡量委托方是否构成“跳单”违约，要看委托方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果委托方未利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径或者其他正当途径获得同一房源信息，则委托方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，从而不构成“跳单”违约。