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“小产权房”引发的法律纠纷典型案例

“小产权房”引发的法律纠纷典型案例< ?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

引发争议的房子位于江西省南昌市西湖区桃花镇群力新村27 号，所有人是陈某夫妇，面积达< ?xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />253 平方米，是一栋农房。1995 年3 月，陈某夫妻以该房作抵押，在洪都典当行借款。1999 年11 月，由于无力归还典当行的借款，在南昌市公证处的公证下，房子的所有权被燕女士以9 万元竞拍获得。

由于是农村住宅，而燕女士又非村民，所以一直无法办理房产证和土地使用权过户手续。燕女士购买房屋后进行了简单装修，主要用于自住和出租。

2007 年11 月，陈某夫妇向西湖区人民法院提起诉讼，请求收回房屋，并表示愿意承担协议中的违约责任。2008 年11 月，西湖区法院认为农房买卖违反法律禁止性规定，判决双方合同无效，陈某夫妇返还燕女士购房款9 万元，后者将房屋返还。

2008 年底，燕女士依据法院认定合同无效、陈某夫妇负有主要责任为由，向法院起诉，理由是陈某夫妇对房屋买卖协议单方面终止，要求赔偿经济损失80 万元。

西湖区法院和南昌市中院审理认为，原、被告于1999 年11 月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起，该合同对当事人就不具有法律约束力，并且“导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任”。虽然陈某夫妇是在无力偿还借款的情况下出卖房屋，但其应当知道农房不能出卖。此外，陈某夫妇在房屋出售9 年后，以买卖房屋违反法律为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。燕女士在购房前未严格验证对方房屋产权，盲目购买，亦负有次要责任。法院认为，由于此案时间跨度较长，根据当地市场行情，存在升值价值，应按安置房折价处理。

根据行情，目前当地安置房市场价为每平方米3500元至4000 元，就按每平方米3500 元计算，本案中的房屋为混砖结构，故升值部分约78 万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按照比例进行赔偿或分割，燕女士获赔62 万余元。日前，南昌市中院依照相关法律规定，判决陈某夫妇赔偿燕女士经济损失62 万元，此判决为终审判决。