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购买农村集体土地上“小产权房” 需谨慎

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本报讯 6 月26 日，江西省安福县人民法院调结一起购买农村“小产权房”纠纷案件，双方当事人达成了调解协议，原告朱某与被告管某订立的购房协议终止执行；被告管某在调解时一次性退回原告朱某购房押金。

今年 6 月11 日，管某与朱某洽谈购买管某坐落在平都镇某村农村集体土地上的房屋一栋，管某的房屋（面积< ?xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />140 平方米的四层楼）以13.2 万元卖给朱某，朱某当即交付购房押金8000 元给管某，管某出具了收据给朱某。后来，朱某到有关单位咨询，该房屋不能办理房屋产权证过户手续，即向管某表示要解除购房口头约定，并要求管某退回购房押金8000 元。管某则认为，双方已经达成购房协议，应当按协议履行，且不同意退回购房押金。朱某遂向法院提起诉讼。安福法院受理该案后，依法组织双方先进行庭前调解，并向当事人解释了“小产权房”的有关法律规定，从而促成该案调解结案。

法院审理认为，朱某与管某的房屋买卖，违反了土地管理法关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的强制性规定。因此，朱某与管某的房屋买卖是无效的。根据合同法关于无效合同的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法官提醒

该案调解后，办案法官提醒，根据我国法律规定，在农村土地上建房屋只能是当地农民建给自己居住使用，不得进行买卖，农民有房子居住的不得再申请建房。土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，因此，“小产权房”是不能进入市场买卖的，虽然也有人到农村购买“小产权房”，一旦发生纠纷是得不到法律保护的，当碰上房屋拆迁时，其权利的保护也将遇到困难。所以购买“小产权房”必须慎之又慎。（人民法院报/2007 年/6 月/28 日/第004 版）