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律师乱记009 您会买房吗

律师乱记009  您会买房吗

--周辉律师

提示：本文不构成任何正式的法律意见，仅供参考。如依据本文购房，风险自担。

废话少说，直接上菜。

第一、您得明白您买房的目的。

这个目的不妨分成一、二、三，或者更多。首先您要看看这个房子是否能满足您的最重要的需求。例如，你为了孩子能上好学校，必须要搞清楚学区划分，不能只听开发商说，一定要亲自去有关部门搞清楚（原谅我只能说“有关部门”，哈哈）。如果是二手房，一定要看看房子下目前挂什么户口没有。如果有，一定要和出卖人约定如何解决，已经对方不按时迁出户口的违约责任，不妨将违约责任定得“狠”一点。这些是我的当事人的血的教训啊，同学们。

第二、必须得看看土地使用权的剩余年限。

有一次，陪朋友去看房。房子很美，售楼处人声鼎沸。大部分人都在看样板房、模型，或者与销售代表砍价啥的。唯独我在售楼处到处找土地使用权的出让资料，最后在一个角落找到了。这个资料，在售楼人员的桌子后面的墙上，找倒是能找到，就是稍微不方便一点。您认为是开发商故意的吗？

我一看，我的天哪，土地使用权的起止时间是1993年到2063年。假设今年是2016年（哎，假设个啥），那么房子只有2063 – 2016 = 47年了。您确定您买的不是工业用地使用权吗？我的天哪！（请脑补一下岳云鹏的表情，不知道岳云鹏的人，请忽略这句话。）

第三、必须看看竣工验收的资料，如是期房，看看土地出让方面的资料和预售许可证啥的。不赘述。

第四、看看违约责任，一定要仔细看！！！一定要仔细看！！！一定要仔细看！！！

相信我，没有不想赚钱的开发商，也没有不想赚更多钱的开发商，更没有在违约时希望自己承担更多赔偿责任的开发商。

通常，大部分开发商（“大部分”，什么意思）都会有意无意地将自己的违约责任写得小一些，将买房人的违约责任写得大一些。举个栗子（唉，我的栗子呢），开发商晚交房，按日支付合同金额的万分之一的违约金，而买房人晚支付房款，则要按日支付合同金额的千分之三的违约金，您能相信是开发商的笔误吗？

另外，对于期房来说，还要看看房屋的实际面积和合同面积的误差如何处理。虽然对此，司法解释有明确规定，但是，本人也发现好多开发商与买房人作出了不同的约定。凭良心说（“良心”，excuse me??）, 也许开发商不是故意的。

提到房屋面积，一定要在收房时自己测量一下。带个卷尺，笨办法哦。

买二手房的时候，对于违约金一定要看清楚，最好将违约金的金额写清楚，金额不妨写大一些，可以防止卖方违约。并且，建议在合同中排除卖方对于违约金的异议机会。卖房人在签订卖房合同的时候，一般还是愿意履行这个合同的，否则TA就不会签订这个合同了。

第五、看清楚和您签订合同的人是不是产权人，如果不是，是不是有经过公证的授权委托书以及权限。

故事：有个人去买房，房子在一个人的名下。产权人就和买房人签订了合同。这个是2015年的事情。后来，房价大涨，卖房人后悔了，说这个卖房没有其配偶的同意，不想卖了。买房人起诉到法院，我的天哪，法院居然支持了卖房人。当然这个仅仅会发生在某些地方，不代表全国都是这样。我也没有批评法院的意思，这个就是个虚（真）构（实）的故事而已。

所以，如果卖房人已婚，一定要其配偶在合同上签字。若对方开始说没有结婚，建议这样写“如果卖方的配偶或者第三人就此主张任何权利，卖方须承担若干元的违约金，并且这个违约金可以和其他违约金并列适用”。

第六，还有吗？累了，不想写了。

    （2016年4月22日星期五）

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