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贺律师教维权——理性看待商品房销售广告和宣传资料

据统计，目前，90%以上的商品房是通过商业广告进行促销的，广告是购房者获取房屋信息最重要的渠道，其真实性及准确性直接影响消费者的选择，几乎所有印制精美的商品房销售广告和宣传资料上，都是小区绿地葱郁、楼房间距宽阔、配套设施齐全，但到交房时这一切都被大打折扣，这是由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售广告和宣传资料缺乏有效的规范管理，房地产开发企业为获取最大利润，在进行销售时作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。针对当前普遍存在的房产广告不实宣传现象，法律界人士提醒购房者：应当理性看待商品房宣传广告，不要轻信广告，必要时要进行实地考察，对那些陈述不透彻、避实就虚的广告宣传要提高警惕。不要忘记用法律武器捍卫自己的合法权益，不要忘记在房产合同之外还有要约可以保护自己。

案例：

2002年底，购房者陈先生在见到某楼盘广告中介绍的该小区属于“成熟社区，拥有皇家园林，豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等小区配套设施一应俱全”之后觉得对该小区配套环境十分满意，尽管该楼盘比该地段的其他楼盘相比每平方价格要高出近400元，陈先生还是于同年12月份与房地产开发公司签订了商品房预售合同。2004年初，收楼时，陈先生发现该小区除了会所、幼儿园、商店、邮局之外，其他在宣传广告中的配套设施都没有，也没有广告中所谓的“皇家园林”，只是普通绿化。开发商解释说健身房等普通设施会在近期内建设，但是明确表示学校和多功能游泳池因未通过审批而取消，但是小孩上学提供专车接送等。陈某感觉受骗上当，准备起诉要求开发商承担违约责任。

律师点评：

本案涉及的法律焦点是开发商在商品房销售广告和宣传资料中所作出的承诺是否具有法律效力。商品房广告是销售方通过一定的媒介和形式直接或间接介绍、宣传其所销售的商品房的行为。我国民法将销售广告和宣传资料称为要约邀请，也称要约引诱，即房地产开发商邀请购房者向自己发出要约，在这种情况下，如果合同双方未将要约邀请的内容明确约定为合同条款，要约邀请方即开发商无须对此承担责任，另一方当事人即购房者不能以此向对方主张合同权利。我国《合同法》第15条第1款规定，商业广告为要约邀请。同时该条第2款又规定，要约邀请具有要约规定内容的，应当视为要约。2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”这一条充分说明商品房的销售广告和宣传资料虽然属于要约邀请，但是在具备一定法定条件的情况下，应当视为合同内容的，当事人违反要约的，应当承担违约责任。《解释》第3条规定的法定条件应该同时具备以下三个条件：

1.该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应当属于商品房开发规划范围内的，如：商品房的层高、楼距、电梯、车库、健身、购物、配套设施等。

2.该销售广告和宣传资料说明和允诺的内容应当是具体确定的。如“小区绿化率达到80%”、“每单元配有日本原装三菱牌电梯二部”等。而“温馨家园”，“商机无限”等煽动性的语言只是为了制造声势，吸引购房者的注意，因此只能算作要约邀请，不能视为合同内容。

3.该销售广告和宣传资料说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的。即宣传广告的内容影响了购房者订立合同的意思表示和房屋的成交价格。

只要商品房销售广告和宣传资料的内容具备这三个条件，即使未明确订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的说明和允诺的，应承担违约责任。

因此，本案中，开发商在售楼广告中对有关设立会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等配套设施的明确说明，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的司法解释》 第三条的规定，即构成了要约。原告和被告签订购房合同，即使在合同中没有注明该广告中承诺的内容，该广告内容也是合同不可分割的一部分，开发商必须按售楼广告中的承诺履行义务，开发商将学校、游泳池等配套设施取消，构成违约，应当承担违约责任，而开发商在售楼广告中的“成熟社区”“皇家园林”这些广告内容则不符合要约的法定条件，仅为要约邀请，不能视作合同内容。

提示：

1. 提醒购房者要注意辨别商品房销售广告和宣传资料的内容是否符合法律规定，如有些开发商违法承诺“买顶层送花园”，“售后包租”等内容，因楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，而售后包租在法律、规章中也是明令禁止的，所以，该宣传广告内容违法，这些内容即使写入合同，最终也会因为无效而得不到法律保护。

2. 注意保留销售广告和宣传资料，开发商一旦不能兑现广告中符合要约的相关内容，购房者就可以此作为证据维护自己的合法权益。

3. 尽量细化合同条款，如开发商承诺的“进口卫浴用具”、“纯德国进口厨具”等，需要在合同中写明卫浴用具的产地、型号、品牌等，约定得越细，购房者越容易得到法律的保护。