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房产可以登记在未成年人名下吗？风险有吗？

将房屋登记在未成年孩子的名下,是当事人的权利,但需要提醒的是,这其中蕴含很多意想不到的法律风险娃娃当房主有时不靠谱

　　家住北京市房山区的张先生最近刚刚在海淀区购买了一套80平方米的房屋。办理房产证的时候,房主一栏写的是5岁儿子的名字。为什么要将房屋登记在儿子名下?张先生说:“孩子马上就要上小学了,海淀区的教学质量要更好一些,先把房子登记在孩子的名下,再把孩子的户口迁过来,到时候他就可以到海淀区上小学了。”张先生说,他还听别人说,为了调低房价,国家要开始征收遗产税了,现在把房子登在孩子名下,到时候还可以省下一笔税钱。

　　近年来,为应对居高不下的房价,的确有一些专家建议开征遗产税,而目前世界上已经有100多个国家和地区对国民征收遗产税。我国虽然尚未开征遗产税,但有关部门正在研究起草有关条例,一些人基于“房子早晚都要留给孩子,如果能刚好少交一笔遗产税岂非两全其美”的心理,纷纷选择将房屋直接登记在孩子名下。

　　在北京等大城市,由于购买第二套商品房提高了首付比例,并且在贷款等方面制定了更为严格的条件,很多人因此将所购房屋中的一套直接登记在子女名下,从而让自己有机会可以按少一套房的标准另购买商品房。

　　有的人经商,为了在出现资不抵债等情况时给自己保留一部分东山再起的资本,或是出于恶意逃避债务等目的,也选择将房产登记在未成年子女名下。

　　“这些做法,存在着一系列法律方面的风险。”房山区法院的法官指出,“娃娃房主”背后可能引发的法律纠纷应引起重视。

　　离婚时法院不予分割

　　张先生与李女士于2005年结婚,2009年二人花50余万元购买了一套房屋,并将该房屋登记在当时才3岁的儿子小雨名下。2011年,二人因感情不和到法院离婚,要求将2009年所购房屋列为夫妻共同财产予以分割。

　　法院经审理后认为,张先生与李女士在购买房屋时,自愿将该房屋登记在儿子小雨的名下,应属于民法中所规定的赠与行为,根据物权公示原则,应将该房产认定为小雨的财产。依据《未成年人保护法》的相关规定,为保护未成年人的合法权益,张先生与李女士不得对该房产进行分割。在小雨年满十八周岁之前,该房屋暂由获得小雨抚养权的一方代为管理。

　　父母不得随意处置

　　王先生是一家规模较大的公司的老板,2010年儿子小明5岁生日的时候,他花200万元购买了一套房子作为生日礼物送给儿子,并将该房屋登记在小明的名下。2011年,为向银行申请贷款,他提出用登记在儿子名下的这套房子作为贷款的抵押担保物,被银行拒绝。

　　我国《民法通则》第十八条规定:监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。因此,登记在子女名下的房产从法律上说是属于未成年人的财产,如果要对其进行处置,首先应当征得全体监护人的一致同意,其次要经过严格的公证程序,证明该处置行为确实是为了被监护人的利益如求学、治病等重大事项所需,否则相关处置行为无效。

　　孩子成年后可自行处置房产

　　2005年,赵先生与妻子将所购买的房屋登记在15岁的儿子赵强名下。2010年,未能考上大学急于创业的赵强将该房屋抵押给了银行,从银行贷款60万元。后赵强未能按期偿还该笔贷款,被银行起诉到法院,法院依法作出判决,判令赵强按约偿还贷款及利息。案件到了执行阶段,赵强的父亲提出,赵强并非实际的购房人,其未经父母同意即将该房屋抵押给银行,该抵押合同应为无效,并与妻子一起诉至法院。

　　法院经审理后认为,赵强为完全民事行为能力人,对自己名下的财产拥有完全的自行处分权。银行与赵强所签订的抵押合同是平等主体之间正常的民事行为,银行作为一方当事人,按照约定向赵强发放了贷款,其与赵强签订的抵押合同合法有效,最终法院驳回了赵强父母的起诉。

　　法官指出,登记在孩子名下的房产,在孩子成年后,如果在未经父母或长辈同意的情况下,自行将该房屋抵押、出售,这些行为都可能会给老人的居住、养老等造成重大影响。

　　为逃债过户转让行为无效

　　王女士在与北京某商贸公司进行业务往来的过程中,累计拖欠该公司货款100余万元,经多次协商未果后,该公司将王女士告上法庭。在法庭上,王女士同意与原告调解,承诺将在三个月内如数归还欠款,并由法院出具了民事调解书。三个月后,王女士未按约定还款,该商贸公司向法院申请强制执行,结果发现王女士名下无可执行财产,原来在与商贸公司达成调解后,王女士将自己名下的两套房产全部过户到了自己年仅12岁的儿子名下。商贸公司再次将王女士告上法庭,要求确认其将房屋转让给自己儿子的行为无效。

　　法院经审理后认为,王女士在与商贸公司达成调解协议后将自己名下房屋转让给自己儿子的行为,是一种恶意逃避债务,拒不执行法院已生效的民事裁判文书的行为,应属无效。法官指出,王女士有能力履行已生效的民事裁判文书,却拒不执行,并采取将房屋过户到自己未成年的儿子名下的手段逃避债务,如果拒不改正,则有可能面临刑事指控。

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【律师介绍】北京张颖律师，男，民商法学硕士，主要涉及公司（诉讼、非诉）业务、企业法律风险防范、房地产纠纷、合同纠纷、劳动仲裁、婚姻、继承、拆迁补偿、交通事故、医疗损害赔纠纷、工伤事故、人身损害赔偿、知识产权等民商事纠纷等；

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