张颖律师网

小产权房能否买卖?

 小产权房是什么意思?小产权房”目前尚无规范的定义，通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。小产权房不属于商品房，因而小产权房的购买者不能得到法律的有效保护，反而构成违法。

同时，根据本律师四年多的房地产从业经验，小产权房实际上市相对于大产权而言的。大产权房是指具有房屋所有权证明，能够上市自由交易的房屋。而小产权房应该定义为不能取得房屋所有权证或者虽有房屋产权证但土地性质未集体土地的房屋。主要表现在农村集体土地或者土地性质为国家划拨方式取得。比如农村宅基地上房屋，比如军产房，校产房。还有一类即单位产权房屋。

关于农村集体土地房屋，相关法律有明确规定：

《士地管理条例》第六十五条第三、四款，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

依照法律规定，销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理《中华人民共和国房屋所有权证书》。

对于小产权房，无论是国土资源部还是国务院，态度向来强硬。建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。此外，建设部还提醒广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发商以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。

小产权房能买吗?我认为，农村集体土地上的房屋因违反法律法规，因此，仅仅是在小范围内流通，买受人需未本村集体组织成员。

军产房和校产房，受原有福利政策影响，买受人不超出本单位即可。但属于法律中空地带，随着我国相关政令行规定的出台，清理军产之后必然向清理其他不合规产权递进，此类产权的买卖实际上存在巨大法律风险。

单位内部的小产权，是计划经济时期的产物，目前在各大城市还是有一定数量留存的，本单位的职工以每年支付租金的方式承租房屋，房屋的产权还是归于单位。此类房屋时房改没有完全结束的遗留，将来参加房改，由职工通过缴纳土地出让金等方式取得房屋产权式必然。但此类房屋在单位内部可以换房。实际操作中有换房时支付相应对价的情形。此类交易风险来自于单位的不配合和不承认。

目前市场上存在一大批房屋，房屋产权归属于房管所。房屋的实际承租人长时间支付租金。这类房屋随着城市拆迁的进度逐渐消失。但此类房屋原来以一种违规的“换房”进行交易，随着反腐力度的加大，这类房屋的交易越来越难。

————————————————————————————————————————————————————————————————————

【律师介绍】张颖律师，男，民商法学硕士，主要涉及公司（诉讼、非诉）业务、企业法律风险防范、房地产纠纷、劳动争议、人身损害、合同纠纷、拆迁补偿、、交通事故、婚姻、继承、等民商事纠纷等；

张颖律师联系方式：业务电话131 2683 7129 、、15333 142777  ，微信号：13126837129、公众微信号：zhangyinglvshi

电子邮件zhangying1410@126.com]  、 QQ 582943534

————————————————————————————————————————————————————————————————————

 

欢迎关注张颖律师微信平台，公众微信号：

zhangyinglvshi

 

张颖律师微信平台是一所没有围墙的法学院，和你一起探讨法律知识，维护您的合法权益。

 

全国免费法律咨询电话 13126837129、、15333142777

 回复数字查看往期精彩内容：

“1”民间借贷的法律问题

“2”房产过户：买卖、赠与、继承那个划算

“3”辞职后的五险一金怎么处理

“4”民间婚约彩礼涉及的法律问题

"5"交通事故司法解释30个实用问题

"6"经济补偿金计算方法

“7”身份证复印件的签注书写方法

“8”被公安机关带走后的必备常识

“9”代孕出来的孩子归谁抚养

“10”买车您的多留心点

“11”购房产权问题、卖房户籍迁不出去

“12”退休金计算方法、余额宝风险

“13”婚外情如何举证、社保如何转移

“14”职场女性必备知识

“15”电子证据、短信等的举证办法

“16” 离婚时房屋的补偿办法

17” 车辆未年检发生交通事故的赔偿

“18” 如何购买商品房

“19”子女抚养权变更的情形

“20” 女生再婚要防止的骗术

“21”夫妻如何分割房屋增值部分

“22” 年假 婚假 产假 事假 病假的区别

“23” 劳动仲裁的程序

互动博客：

http://zhangyinglawyer.fyfz.cn/

http://www.9ask.cn/blog/user/gulang1/index.html

http://www.lawtime.cn/lawyer/lll103713503103718597

http://www.66law.cn/lawyer/gulang1/

http://yinglvshi.findlaw.cn/

http://gulang1.fabao365.com/

http://i.sohu.com/blog/home/entry/index.htm

http://blog.sina.com.cn/u/3267281515

http://user.66law.cn/index.aspx

http://www.chinavalue.net/857029/Default.aspx

http://gulang1.lawyer.m148.com/