关海丰律师

辩护词（农村房屋买卖）

答辩状

       答辩人：***,

答辩人就上诉人上诉房屋买卖合同纠纷一案，提出答辩意见如下：

一、原审法院查明的案件事实清楚，适用法律正确

本案上诉人与被上诉人双方于2005年经***村委会同意，并加盖了组织公章，同意双方的房屋买卖行为。且上诉人将出卖的房屋交付给被上诉人使用至今，被上诉人向上诉人支付了全部房款，合同履行完毕。虽然没有办理过户更名手续，但不影响合同的效力。对此，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外”，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

二、原审法院对农村房屋转让与宅基地转让之间的关系理解正确

上诉人提出的《土地管理法》第63条的强制性规定是禁止农民集体土地的使用权用于非农建设，不适用本案的房屋买卖合同。

该法条立法本意是指净地，不包括农村房屋占用的土地，即宅基地，宅基地与房屋是不可分割的，在宅基地上已完成房屋是可以转让的。如果按照上诉人的意思来理解，房屋及宅基地的原始所有人***将该房屋连同宅基地转让给上诉人也是无效的。因该条并没有明确表明同一经济组织内部转让宅基地作为另外情况加以规定。

三、被上诉人依法购买的房屋没有违反法律的规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市的标准”，本案被上诉人没有直接购买宅基地，而是在购房时不可分割的部分，况且上被诉人作为农业户口，也这有一处宅基地。由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。本案的焦点其实就是集体经济组织以外的农民的买卖合同效力问题，对于城市居民在购买农民出售的住宅是有禁止性规定的，即1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用权证和房产证”。对于集体经济组织以外的农民购买农民住宅没有禁止性规定.

至于上诉人提出的各地判决，我们姑且不论其真实性，就法律的适用效力来讲，作为各地方判决，对本案也无约束力。

四、从社会效果上看，认定合同有效有利于经济往来的稳定，符合诚实信用原则

诉争房屋2005年交易，当时的价格是正常市场价格，动迁迅速进展也是最近三、四年的事情。随着我国城市化的进程，城市郊区的及周边农村的土地被大量征用和开发，大批农民进城，导致宅基地及房屋的大量闲置，因动迁导致对农民住宅补修的货币化，使大量已转让的房屋的卖方反悔，如果认定该合同无效，必然导致交易的不安全性，也违反诚实信用原则。

    综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

                                                                                   答辩人：关海丰

                                            2013年9月4日