汪腾锋律师

上诉人巴富仕国际贸易(上海)有限公司因租赁合同纠纷一案

　　上诉人巴富仕国际贸易(上海)有限公司因租赁合同纠纷一案

　　上诉人(原审被告)巴富仕(上海)有限公司，住所地上海市外高桥保税区富特西一路459号111室。

　　法定代表人李清，董事长。

　　委托代理人吴惟慧，上海市天源律师。

　　被上诉人(原审原告)上海公交控股物业有限公司，住所地上海市建国东路525号。

　　法定代表人陆旭，董事长。

　　委托代理人范文成，上海市昆仑律师事务所律师。

　　上诉人巴富仕国际贸易(上海)有限公司(以下简称巴富仕公司)因合同纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院(2005)卢民三(民)初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年8月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审认定，上海公交控股物业有限公司(以下简称公交公司)、巴富仕公司于2004年7月8日签订《巴士大厦房屋租赁合约》，约定：公交公司将位于本市建国东路525号巴士大厦裙房南侧建筑面积1022.8平方米的房屋出租给巴富仕公司;租赁期自2004年8月1日至2010年5月31日止;2004年8 月 1日至同年9月30日属装修免租期，但至签约时当月发生的水、电等费用须月月结清;2004年10月1日至同年11月30日只付物业费每月人民币 15，555元;2004年12月1日起按合约正常付费，2004年12月至2005年5月31日租金每月人民币46，665元(含物业管理费)，以后每年按约定调整;签约时巴富仕公司支付公交公司押金人民币46，665元，开始营业后一个月内支付押金93，330元，押金在合同解除后，由公交公司按合约规定向巴富仕公司返还，如因巴富仕公司违约，该押金转为违约金;巴富仕公司支付租金等费用的方式为按月支付，支付日期为每月初1至10日，电费、电话费等在接到公交公司付款通知后10日内付清，逾期缴付租金等费用的，须承担滞纳金，滞纳金为应付费用的1%，逾期付费超过30日时，公交公司有权视巴富仕公司为严重违约户，可收回巴富仕公司所租房屋，巴富仕公司仍须承担因违约行为而造成的全部经济责任;合约还对租赁其他相关内容均作了约定。合约签订后，巴富仕公司未按约定支付押金人民币46，665 元，但已派人看守租赁的房屋。2004年7月20日因发生原租赁该房屋经营的经营者被杀事件，巴富仕公司就未按合约约定支付租金等各类费用。2004年 11月3日公交公司委托律师发函给巴富仕公司，要求巴富仕公司支付拖欠的费用，但巴富仕公司仍未履行，公交公司交涉未着，遂于2005年1月6日起诉来院，要求解除双方订立的租赁合同并由巴富仕公司支付拖欠的租金人民币155，550元(2004年12月至2005年 4月)、物业管理费人民币108，885元(2004年10月至2005年4月)、电费人民币8，885元(2004年8月至2005年4月)、电话费人民币372.60元(2004年8月至2004年11月)。

　　原审审理中，巴富仕公司申请证人王洁、戴洪来出庭作证，拟证明在发生凶杀案后，公交公司口头表示待凶杀案处理后，再商谈公交公司、巴富仕公司间租赁事宜。但两证人所作的证词不足以证明公交公司同意暂缓履行合约。

　　原审认为，公交公司、巴富仕公司签订的租赁合约，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，故该合约应属有效，当事人均应严格按约履行各自义务。巴富仕公司在签约后未支付首期押金，但已实际控制所租房屋，之后又未按约支付租金等各类费用，经公交公司催讨后仍未支付，其行为已构成违约，应承担责任。其情形已符合双方在租赁合约中约定的提前解除合同之条件，故公交公司要求解除合同，法院应予支持。因公交公司直接起诉要求解除合同，故本案起诉状副本送达巴富仕公司之日视为解除通知到达之日，巴富仕公司收到起诉状副本的日期是2005年1月13日，公交公司、巴富仕公司双方合约自该日起予以解除。公交公司要求巴富仕公司支付租金和租赁期间使用电话的费用之诉讼请求，应于支持。因公交公司要求巴富仕公司支付电费的单据是自行摘抄，巴富仕公司对该单据也不予认可，公交公司也无其他证据证实该电费是巴富仕公司使用，故公交公司要求巴富仕公司支付电费的请求，依据不足，法院不予支持。巴富仕公司在解除合同后，仍占用租赁房屋，还应按双方合约中约定的租金金额支付房屋使用费及其他实际发生的费用。至于证人出庭所作的证词，不足以证明因发生凶杀案，公交公司有暂缓履行合约的意思表示。因发生凶杀案的现场不在租赁房屋内，巴富仕公司完全可按约行使其权利，其自身怠于履行合同却以公交公司告知其暂缓履约作为抗辩之理由，法院不予采信。

　　原审法院审理后根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，于二○○五年七月二十二日作出判决：一、上海公交控股物业有限公司与巴富仕国际贸易(上海)有限公司于2004年7月8日签订的租赁合约，于2005年1月13日予以解除;二、巴富仕国际贸易(上海)有限公司在判决生效之日起十日内支付上海公交控股物业有限公司租金(含物业管理费)人民币124，440元(自2004年10月起至2005年1月止);三、巴富仕国际贸易(上海)有限公司在判决生效之日起十日内支付上海公交控股物业有限公司电话费人民币372.60元(2004年 8月至2004年11月); 四、上海公交控股物业有限公司要求巴富仕国际贸易(上海)有限公司支付电费人民币8，885元的诉讼请求不予支持;五、巴富仕国际贸易(上海)有限公司在判决生效之日起十日内支付上海公交控股物业有限公司房屋使用费(自2005年2月起至判决生效之日止，以约定租金计)(2005年2月至同年5月租金为人民币46，665元，2005年6月至2006年5月租金为人民币49，776元，2006年6月至2007年5月租金为人民币52，887元，2007 年6月至2008年5月租金为人民币55，998元，2008年6月至2009年5月租金为人民币59，109元，2009年6月至2010年5月租金为人民币62，220元。)案件受理费人民币2，997元，由上海公交控股物业有限公司负担人民币365元，巴富仕国际贸易(上海)有限公司负担人民币 2，632元。

　　判决后，巴富仕公司不服，上诉于本院，诉称：双方签订的租赁合同因发生意外经公交公司通知而暂缓履行。双方的租赁合同尚未开始履行，因此，不存在巴富仕公司违约的事实。巴富仕公司不应承担暂缓履行合同期间系争房屋空置期的租赁费、使用费。据此，请求二审法院撤销原判第一、二、五项判决，改判继续履行合同，巴富仕公司不承担系争房屋空置期间的租金、使用费。

　　被上诉人公交公司辩称：不同意巴富仕公司的上诉请求。系争房屋目前仍由巴富仕公司实际控制。公交公司与案外人上海攀帝娱乐总汇有限公司(以下简称攀帝公司)之间没有合同关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　在本院审理中，巴富仕公司申请证人夏庆龙出庭作证，拟证明在发生凶杀案后，公交公司口头表示待凶杀案处理后再商谈公交公司、巴富仕公司间租赁事宜。公交公司认为2005年7月20日召开的协调会是协调攀帝公司内部的纠纷，与巴富仕公司没有关系。

　　本院认为，证人夏庆龙的证词证明了由于攀帝公司没有完全撤离系争房屋，致使巴富仕公司无法实际使用系争房屋而由公交公司牵头召开协调会议解决具体问题。

　　经本院审理查明，系争房屋原租赁者为攀帝公司，2003年11月24日，公交公司与攀帝公司解除租赁合同。嗣后双方又签订了备忘录，约定，一、乙方(指攀帝公司)由于经营等情况所欠甲方(指公交公司)租房款、物业管理费、能源(水电、蒸气)、电话费用由新承租方支付;合计人民币373，717.82元。二、原甲方与乙方所签的裙房三楼浴室、棋牌室、办公室的合约终止。三、原裙房三楼棋牌室由乙方转让给张崔伟的经营权及附属设施等的合约作废。其转让经营费及所欠甲方的费用(详见清单)由新承租方与张崔伟协商解决(解决协议附本备忘录)……。2004年7月8日经攀帝公司原承包人马如玲的介绍，公交公司与巴富仕公司签订系争房屋的租赁合同。在巴富仕公司进驻系争房屋后遭到攀帝公司原承包人的异议。为此，同年7月20日，公交公司与攀帝公司原承包人进行协商。当日马如玲被攀帝公司的法定代表人李明伟杀害。原审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。公交公司与巴富仕公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律，应为有效。合同的双方均应严格遵守，履行义务。本案中，虽然公交公司将系争房屋交付巴富仕公司，但由于原承租人提出异议，致使巴富仕公司不能实际使用系争房屋，无法实现租赁系争房屋的目的。鉴于本案实际情况，减少双方损失的扩大，现公交公司提出解除合同可以准许。原审法院以公交公司具有合同约定解除权，其解除合同通知到达巴富仕公司之日为解除日有误，双方的租赁合约应于本判决生效之日解除。然而，造成租赁合同履行不能的责任在于公交公司交付的房屋存在瑕疵。故巴富仕公司可以不承担由此发生的租金费用。原审法院对此所作的判决有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

　　一、维持上海市卢湾区人民法院(2005)卢民三(民)初字第68号民事判决第三、四项;

　　二、撤销上海市卢湾区人民法院(2005)卢民三(民)初字第68号民事判决第一、二、五项;

　　三、上诉人巴富仕国际贸易(上海)有限公司与被上诉人上海公交控股物业有限公司于2004年7月8日签订的租赁合约于本判决生效之日解除;

　　四、上海公交控股物业有限公司的其余诉讼请求不予支持。

　　一审案件受理费人民币2，997元，由上海公交控股物业有限公司负担2，697元，巴富仕国际贸易(上海)有限公司负担300元。二审案件受理费人民币2，997元，由上海公交控股物业有限公司负担。

　　本判决为终审判决。