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购买预售商品房需要注意哪些问题

购买预售商品房需要注意哪些问题

随着我国经济的不断发展，城镇化水平日益提高，农村人口大量向城市转移，人们对住房的要求也越来越高，购买热情不断升温。在我国商品房大多采用预售的方式销售，而商品房预售的陷阱也是让购房者防不胜防。购买商品房时，购房者应当注意防范购买预售商品房时可能遇到的风险。下面我就从商品房预售市场中存在的预售陷阱及如何防范等方面对购买预售商品房需要注意的问题进行论述。

要知了解如何防范商品房预售中的风险，首先就需要了解什么是商品房预售。商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它与现房的买卖构成了我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。其具有两个主要特征：1、其是一种附期限的交易行为。2、其具有较强的国家干预性。

一、签订商品预售房合同前应当注意的几个问题。  

1、开发商有无开发资格及其信誉是否良好。

一般而言，开发商品房是必须具备相应资质的，但实践中存在着不少非法开发商品房的问题。所以，购房者首先需要了解的就是开发商是否具有开发商品房项目的相应资质。同时，购房者还应对开发商的信誉有所了解。否则，遇到缺乏诚信的开发商，预购人在付了房款后，可能无法取得预定的房屋，甚至连房款都无法追回。

2、购房前一定要审查开发商的“五证”是否齐全。

所谓“五证”主要包括有：（1）、土地使用权证；（2）、建设工程规划许可证；（3）、建设用地规划许可证；（4）、开工证；（5）、商品房预售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证，也是商品房项目是否合法的关键凭证。同时，购房者还须注意上述证明文件中所载内容是否同与开发商所说一致。

3、不要轻信开发商进行的预售宣传。  

由于商品房的销售广告和宣传资料是开发商向预购人发出了一种要约邀请，而并不是一种要约，其内容一般是不能直接作为合同内容的。但是，根据相关开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，则应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可由于这样购房者需要承担很重的举证责任，所以购房者为有效保护自己的权利，应当尽量将双方协商内容及开发商的承诺并落实载入双方所签署的合同或补充协议上。

二、购房者在签订合同时应注意的问题。

1、购房者在与开发公司洽谈达成协议后，双方应签订由房屋管理部门统一印制，工商管理部门监制的《商品房预售合同》。该合同对房屋的价款、付款方式、交房期限、房屋面积、违约责任等相关事项有较为明确的规定。

2、关于税费条款。

在签订合同时购房者应尽量与开发商明确约定交易管理费、产权登记费、测量费、公证费、律师费、按揭手续费、保险费等履约所需的一切税费的金额及承担和交纳方式、时间。

3、注意交房延迟条款。

在商品房预售交易中延迟交房是较为普遍的违约行为，所以有的开发商为规避违约责任，会在合同中设制延迟免责条款。把诸多非免责事由作为开发商延迟交房的正当理由。虽然由房产主管机关制订的合同范本中规定了明确的交房日期及延迟交房的法律责任，但存在于合同附件的免责条款实质是对前述条款的否定，且因为两条款不在一处，后者往往会为购房者所忽略。另外，购房者一定要保留对延迟交房的解约权。

4、质量和保修条款。

房屋质量是商品房的关键问题，购买者一定要对质量要求的约定加以明细，并出现质量问题应承担的违约责任进行约定。

5、房屋产权证交付条款。

房屋产权证是房屋是否合法及权属是重要凭证，直接关系到购房者的购房目的是否能够实现，所以房屋产权证购房者应对房屋产权证的交付时间、办证费用承担及迟延交证的违约责任与开发商进行明确约定。同时，应保留开发商无法提供房屋产权证时对合同的解约权。

6、产权担保条款。

在实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也并不禁止以土地使用权、在建工程作为抵押物进行担保。而这种做法就会给购房者带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则购房者将无法实际取得房屋。因此，购房者应保留开发商的房屋产权存在瑕疵时应承担的违约责任，同时应保留对合同的解约权。

7、关于物业管理条款

在实践中有些开发商在物业管理公司及服务标准、收费情况等均尚未确定的前提下，就要求购房者在预售合同中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束。这是对购房者知情权的侵害，是不公平的。所以，购房者应该将物业管理条款与预售合同分开签署，或另外设置条款明确约定物业管理的费用及标准。

三、其它需要注意的问题                                     

1、在签约时必须认真阅读合同文本，了解清楚合同条款的含义，看看是否有对您不利的内容，以及所有内容是否都是约定的内容。同时，要注意对你所关心的内容，是否都已经在合同里体现出来。如果没有应及时与发展商签定补充协议或特别约定。

2、在签约时购房者最好查明代表发展商签字的人是否是其法人代表或持有”授权委托书”的签约代表。同时，购房者应要求开发商在合同上加盖公章，避免今后发生争议。

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