冯梦实律师

【原创】购房无权代理，定金返还

【核心提要】《中华人民共和国合法法》第四十八条规定：　“第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”

【判决书】

                          江苏省昆山市人民法院

                   民事判决书

                                                                （2012）昆花民初字第0431号

   原告沈某某，男，19XX年8月23日，居民身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX,住XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

    委托代理人冯梦实，上海明伦律师事务所律师。

   被告上海绿地集团（昆山）东城置业有限公司，住所地江苏省昆山开发区兵希同丰路26号，组织机构代码69931349-9。

   第三人王某，女，19XX年3月7日，居民身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX,住XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

   原告沈某某与被告上海绿地集团（昆山）东城置业有限公司、第三王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月13日立案受理后，依法由审判员徐琴独任审判，于2012年8月8日公开开庭进行了审理，原告沈某某的委托代理人冯梦实、到庭参加了诉讼，被告上海绿地集团（昆山）东城置业有限公司、第三人王某经本院传票伟唤，无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

  原告沈某某诉称，原告与第三人系朋友关系。2011年9月29日，在第三人不知情的情况下，原告代理第三人与被告签订了《绿地世纪家园订购协议》一份，并向被告支付了定金20000元。事后，第三人对原、被告之间的上述行为不予认可。原告认为原告的代理属于无权代理，请求被告返还定金20000元。原、被告就此事进行磋商，双方最后确认由被告返还原告定金13000元，但被告一直未予兑现。原告只能立案诉讼。

    被告上海绿地集团（昆山）东城置业有限公司未到庭答辩。

    第三人王某未到庭，但向法庭提交答辩状一份，述称:1、在第三人不知情的情况下，原告自作主张利用第三人的名字向被告购房，属于侵权；2、被告在签订协议时未提出需要第三人的委托书，存在过错；3、请求法院确认购房协议及承诺书无效。

   原告针对自己的诉讼请求向法庭举证证据如下：1、原告与被告于2011年9月29日签订的《绿地世纪家园订购协议》一份。2、2011年9月29日的绿地世纪家园定单收款凭证1份，证明原告向被告支付了定金20000元。

   被告上海绿地集团（昆山）东城置业有限公司在庭前调解时向法庭提交了承诺书一份。

   第三人王某未向法庭提交任何证据。

   原告对被告庭前提交的承诺书真实性没有异议，认为证据可以证据被告收到了原告支付的20000元定金的事实，也可以证明被告明知原告无代理权，仍要求原告以第三人的名义与被告签订购房协议，存在重大过错。

  被告和第三人未到庭视为对质证权利的放弃，对原告提供的证据，本院依法予以确认。对被告庭前提交的承诺书，因原告对其真实性没有异议，本院也依法予以确认。

   根据确认的证据及本院的庭审笔录，本院审理查明；

   2011年9月29日，原告以第三人的名义（作为乙方)与被告（作为甲方）签订了《绿地世纪家园订购协议》一份，约定乙方向甲方购买位于绿地世纪家园定购协议》一份，约定乙方向甲方购买位于绿地世纪家园XXXXX房屋一套，房屋单价为8500元｜每平方米，总价款1385245元，收取定金20000元。该协议特别约定：乙方已支付的定金作为对双方订立《昆山市商品房购销合同》的担保，签订合同后，乙方支付的立约定金转为房价款。乙方应为《昆山市商品房购销合同》的购买人或购房共同人，乙方不得以任何理由要求变更。 《绿地世纪家园订购协议》签订后，原告向被告交付了定金20000元，被告向原告出具收款凭证一份，该凭证的“客户签字确认”处写明沈某某代王某。原告还向被告出具了承诺书一份，写明：本人沈某某代王某签订绿地世纪家园XXXXXX（公安编号）定购协议，并支付20000元定金，本人承诺该套房屋不退不退不换不更名，并严格履行定购协议的权利和义务。后第三人王某对原告代理买房的行为不予认可，原告遂向被告要求被告返还定金20000元。双方发生争议，原告诉至法院。

   本院认为，原告在没有代理权的情况下，以第三人的名义与被告签订了《绿地世纪家园订购协议》，事后也未能得到第三人的追认，故该《绿地世纪家园订购协议》对第三人不发生效力。现第三不予追认原告的代理行为，《绿地世纪家园订购协议》已无法继续履行，原告要求被告返还定金20000元，被告理应返还。考虑到双方的过错程度，并根据此前双方的调解意向，本院认为被告应返还原告定金13000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

    被告上海绿地集团（昆山）东城置业有限公司返还原告沈某某人民币13000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。

    案件受理费300元，减半收取150元，由原告负担50元，被告负担100元，此款原告已经预交，本院不再退还，被告负担的100元由被告在履行本判决时一并支付原告。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州分行园区支行，帐号：550101040009599。

                                    审     判     员     徐     琴

                                二 0  一 二  年  八  月  十  七  日 

                                    书     记     员     冯     洁