违约方岂有要求继续履行合同的权利？！ |
| 分类：诉讼交流 时间：(2010-08-11 11:12) 点击：459 |
文/深圳方俊律师 今年4月“新国十条”出台后，房价暴涨的势头得到控制，部分房价下跌明显。不少新政之前因房价暴涨而反价毁约不卖的业主的态度，也出现了180度拐弯，从找各种理由不卖，到找各种理由希望买方继续购买。在房价一张一跌的过程中，也引发了不少纠纷。 本文讨论的关注点在于，新政前违约不卖的业主，在新政后是否有要求买方继续履行合同的权利？这是因为本律师最近接触或经办到不止一起此类案例，感觉问题颇为严重，于是提出来和广大同行和业内人士讨论： 案例1：甲与乙在“新国十条”出台前签订房屋买卖合同，约定甲将其位于罗湖区的某房产卖给乙。合同签订后，房价暴涨，甲毁约不卖。乙后向法院起诉，要求甲赔偿违约金若干。时至法院起诉及开庭，，“新国十条”已出台，涉案房产房价已下跌。甲向法院提起反诉，要求乙继续履行合同。该案开庭时法官给乙施加压力，要求乙接受调解，不然就判决继续履行合同（据了解，甲的身份与该法院非同一般）。不得已之下，乙只能接受调解放弃赔偿请求了事。 案例2：A和B在“新国十条”出台前签订房屋买卖合同，约定A将其位于宝安区的某房产卖给B。合同签订后，房价暴涨，A找理由不卖，拒不赎楼。B后向法院起诉，要求A赔偿违约金若干。时至法院受理，“新国十条”已出台，涉案房产房价已下跌。宝安法院审前调解时，调解人员（非法官）告诉A，B跟我们说，要起诉你继续履行合同，你还是调解吧，不要违约金了，不然法院支持继续履行，你得不偿失。本案本律师代理B，坚决不同意放弃诉讼请求接受调解，目前本案正在审理之中。 以上两则案例较为典型的体现了近阶段二手房买卖纠纷的特点。尽管以上案例不是法院最终判决，或非主审法官意见，或存在关系户照顾嫌疑，但对此问题，本律师还是要严重提出质疑：违约方岂有要求继续履行合同的权利？！ 《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，继续履行是赋予守约方要求违约方承担的违约责任。而违约方没有要求守约方继续履行的权利。以上两则案例，买方均依约履行了支付定金、监管首期款、取得银行贷款承诺的义务，不符合“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的”的前提条件。 《合同法》第九十四条规定，“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。以上两则案例，卖方表示不卖或找理由拒绝履行义务后，买方均进行了催告，卖方仍未履行。根据合同法规定，买方享有法定的合同解除权，卖方又岂能要求买方继续履行？！法院又岂能判决买方强制履行？！ 综上，本律师就上述问题对法院某些人员提出质疑，并提出个人观点。打官司涉及方方面面，不光是法律知识，诉讼经验、司法判例、法院机构分工、法官工作流程、各种事实和说法的真假甄别，哪一方面都需要留意，别说没学过法律专业的当事人，就连不熟悉相关领域的律师都可能被“忽悠”。在此，本律师提醒正在办理此类案件的当事人和律师，严格依据有关法律规定办事，谨防相关人等“忽悠”。 |
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