杜凯律师

购房意向书的法律规定和案例研究

购房意向书的法律规定和案例研究

购房意向书是买卖双方为了将来能够就房屋买卖进行谈判，以形成正式的买卖合同，所以购房意向书应为有效的预约合同。

一 、现实中购房意向书的情况。

在现实的商品房买卖过程中，房地产开发商常常要求购房者签订“购房意向书”、“购房认购书”，这都是为了在约定的时间范围内签订正式的买卖合同。这种文书中违约条款还常使用“订约金”、“保证金”、“订金”、“诚意金”等字样。如果使用“订金”字样，这就说明约定没有定金的性质，不能适用定金罚则，在法律上仅视为一种预付款，不具有担保性质。合同如按期履行，订金可充抵房款；合同不履行，当事人也应当将订金如数返还。

二 、在开发商取得预售许可证后签订的购房意向书，为合法有效合同，现实中一般没有争议。

三 、在开发商取得预售许可证前签订的购房意向书是否有效，现实中存在很大的争议。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合同，应认定无效”。那么现实中出现这种情况是否当然认定合同无效呢？这种合同是否有《中华人民共和国合同法》中规定的“违反法律的强行性规定”的情形。具体来说，要分情况处理。如遇到开发商未取得商品房预售许可证明，且在起诉前仍未取得的，一般当然地宣告合同无效。但如果在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

我们通常要求在签订商品房预售合同时，要看开发商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设工程规划证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。但由于现如今房价不断攀升，人们根本不会去看这些证件，或是在开发商仅提供上述证件的复印件后就完全认可了。

四 、开发商恶意使合同无效，如何承担责任。

现实中常存在房价涨的过快，有开发商利用自身未办理预售许可证的事实主张合同无效，钻法律的空子，拒绝履行买卖合同的义务，拒绝交付房屋。遇到这种情况怎么办？这种情况属于开发商违反了诚实信用原则，开发商根据自己的利益情况决定是否让合同有效，违反了合同无效制度设立的目的和宗旨。这种情况不属于《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效情形，因为该合同只会对合同双方当事人的利益产生影响，并不会损害国家利益和社会公共利益。所以开发商没有权利在这种案件中主张合同无效，购房人可以主张合同无效，并要求赔偿。

五 、案例研究

张某某诉渭南市某某房地产开发有限公司购房合同纠纷案

2009年2月8日，张某某和渭南市某某房地产开发有限公司签订了某某商铺认购意向书，张某某向渭南市某某房地产开发有限公司缴纳了购房意向金1万元，约定该商铺优先由张某某购买，到正式出售时开发商要及时通知张某某，房屋面积为340平方米，为上下两层复式结构，价格暂定为7500元/平方米，之后张某某支付了购房意向金1万元。后由于，房价快速上涨，并且所预售房屋被规划到渭南市朝阳公园范围内，所以渭南市某某房地产开发有限公司将和张某某约定的房屋买给了内部人员，没有按合同约定通知张某某购买。张某某得知后要求开发商履行合同，开发商不认可认购意向书，且认为商铺已经出售完，无法履行合同，只能退还意向金1万元，双方协商未果，张某某将渭南市某某房地产开发有限公司起诉到法院。

律师认为：

张某某和渭南市某某房地产开发有限公司签订的购房意向书是合法有效的。本案中意向金并不能按照定金处理的方法，双倍返还就可以，因为张某某是为了具有优先购买商铺的权利而缴纳的意向金。

渭南市某某房地产开发有限公司违法诚实信用原则，没有通知张某某购买该商铺，而是将其直接出售给内部人，属于违约行为，是张某某丧失了优先认购商铺的机会，双方也无法按合同约定继续履行了，所以渭南市某某房地产开发有限公司应当赔偿张某某相应的损失，其损失数额根据房价的上涨幅度应当在6万元以上。