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商品房交付阶段应注意的法律问题

   商品房交付阶段应注意的法律问题

      开发商将商品房交付于买受人，意味着开发商对购房人的主要义务是房屋质量保证和维修义务，但是，商品房的转移占有和质量保证、保修存在大量技术规范和法律规范，购房人在该阶段应从以下方面注意审查：

 一、审查开发商交付房屋具备的文件。

     开发商交付房屋时应该具备以下文件：

1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表

    房屋竣工必须由设计单位、监理单位、建设单位、施工单位四方共同验收，四方自工程竣工15日内到建设行政主管部门办理竣工备案手续，填写竣工验收备案表备案。

2、住宅质量保证书

     住宅质量保证书是开发商对房屋质量、保修期限、保修范围作出的承诺，该保证书是购房合同的重要组成部分，与合同效力等同。

3、住宅使用说明书

     住宅使用说明书是开发商对房屋的设计、施工、验收的各项技术指标进行的特别说明。

4、建设工程质量认证书

      建设质量认证书是质检站对商品房验收后颁发的文件，工程质量由“优良”“合格”二个等级，没有该证书意味不合格。

5、规划竣工验收合格证

     质量验收合格后，开发商进行规划验收，经验收合格，规划部门在规划许可证的附件上签章或者颁发竣工验收合格证。

6、实测面积测绘报告

 二、商品房质量保证及保修责任

       商品房质量保证及保修责任由二种形式，一是通过买卖合同直接约定，二是以质量保证书形式体现。

     根据建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》等文件，保修责任主要包括：

（1）主体：房地产开发公司

（2）在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
　　（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
　　（五）装修工程为2年。
　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
（3）房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。