陈增高的空间

房屋租赁合同中“不可抗力”的法律问题

案情简介：

    董某承租了甲公司位于上海市东宝兴路的一处商铺，租赁期限为1年，租金按月支付，合同约定“甲方（董某）欠付房租3个月以上，可解除租赁合同”、“任何一方违约，需支付守约方房屋总租金20％的违约金”。后董某未征得甲公司同意，擅自将房屋转租给张某开饭店，并将每月租金提高1000元，后饭店经营6个月，因该房屋门前修路，造成饭店生意不好，张某解除了与董某的租赁合同。现董某以不可抗力为由要求解除合同，在协商未果的情况下起诉，甲公司反诉要求董某支付违约金及转租增加的房屋租金。

律师代理：

    本案的焦点问题有两个：一是修路符不符合“不可抗力”，双方的争议焦点也在这里。董某的代理律师认为修路属于不可抗力，陈增高律师提出的意见是：《合同法》第九十四条规定的是“因不可抗力致使不能实现合同目的”，一方当事人才可行使单方解除权，董某在租赁房屋时并没有约定特定的目的和用途，作生意有赔有赚，这是常有的事情。更为重要的是，在签订租赁合同时这条路就开始在勘测、丈量，不满足“不能预见”的条件。二是合同约定“甲方（董某）欠付房租3个月以上，可解除租赁合同”，现董某已经欠付房租3个月以上，因此其可以解除合同。陈增高律师提出的代理意见是：根据“禁止恶意者从其恶意行为中获益”的法理原则，不能将该条解释为董某也具有合同解除权，应解释为“甲方（董某）欠付房租3个月以上，甲公司可解除租赁合同”更符合该条款本意。另外，陈律师提出董某未征得甲公司同意，擅自将房屋转租给乙公司，应将增加的房租支付给甲公司，最终陈律师的代理观点获得了法院的支持。